預售屋貸款遭拒之解約協商

壹、案件摘要

當事人於去年向建商購買預售屋，目前建商通知辦理貸款程序，但經銀行初步審核後無法取得貸款，當事人欲了解與建商談判之權益及可行方案。

貳、法律分析

一、契約效力分析

1. 依不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第2條第2項規定，本案建商應屬銷售預售屋者，與當事人間之預售屋買賣契約應具有法律效力。

2. 建商應依同辦法第21條規定提供預售屋買賣定型化契約，當事人可依此檢視契約內容中關於付款方式及違約條款之約定。

二、協商空間分析

1. 依同辦法第11條規定，若雙方達成解約共識，建商應於解除預售屋買賣契約之日起三十日內向主管機關申報登錄。

2. 依同辦法第6條第3項規定，解除買賣契約時可採全部或部分解約方式處理，表示雙方可就契約內容進行部分變更協商。

參、處理建議

一、立即行動建議

1. 檢視預售屋買賣定型化契約內容，特別是付款條件及違約條款
2. 保存銀行審核結果相關文件
3. 儘速與建商聯繫協商

二、協商方案建議

1. 提議延長付款期限
2. 協商分期付款方案
3. 尋求其他金融機構貸款
4. 協商契約轉讓

三、風險控管建議

1. 所有協商過程應以書面記錄
2. 若達成新協議應製作書面補充協議
3. 必要時尋求法律專業協助

肆、結論

考量本案可能涉及預售屋買賣契約之履行問題，建議當事人：

1. 優先與建商進行善意協商，說明實際困難並提出具體替代方案
2. 若需解約，應注意依法進行相關程序
3. 所有協商過程均應保存書面紀錄以保障權益
4. 必要時尋求專業法律諮詢

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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