房東貸款要求租客重簽約之合法性

壹、案件摘要

房東欲對已出租房屋進行貸款，並要求現有租客重新簽訂租賃契約。

貳、法律分析

一、租賃契約效力

1. 依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約為雙方合意之契約，應不得片面要求變更。

2. 原租賃契約在雙方合意下簽訂，應具有法律拘束力。房東不得以要貸款為由，強制租客重新簽約。

二、抵押權設定與租賃關係

1. 依民法第426條規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」

2. 依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

3. 房東雖有權對房屋設定抵押權，但此權利之行使應不得影響現有租賃契約之效力。

參、處理建議

1. 對房東建議：

• 可進行房屋貸款及設定抵押權，但不應強制租客重新簽約
• 若需變更契約內容，應與租客協商取得合意
• 設定抵押權時應注意不影響租客之使用收益權利

2. 對租客建議：

• 可依法拒絕重新簽約之要求
• 應妥善保存原租約等相關文件
• 如遭受不當壓迫可尋求法律協助

肆、結論

考量本案涉及租賃契約效力及抵押權設定問題，建議：

1. 房東應尊重現有租賃契約之效力，不得強制要求重新簽約
2. 若需變更契約內容，應經雙方合意為之
3. 雙方可本於誠信原則進行協商，必要時尋求專業法律諮詢

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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