公同共有土地出售權限爭議

壹、案件摘要

本案涉及繼承所生之公同共有土地處分問題，主要爭點在於公同共有土地是否可適用土地法第34-1條多數決規定進行處分。

貳、法律分析

一、公同共有之性質

依民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」本案繼承人對系爭土地應屬公同共有關係。

依民法第827條第1項及第3項規定，公同共有人基於其公同關係而共有一物，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部，並無應有部分之概念。

二、公同共有物處分之限制

依民法第828條第3項規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」此為公同共有處分之原則性規定。

三、土地法第34-1條之適用性

土地法第34-1條第5項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」然而，由於公同共有之特性，應審慎解釋該準用規定：

1. 公同共有無應有部分之概念，與分別共有本質上有所不同
2. 民法第828條第3項為特別規定，應優先適用

參、處理建議

1. 建議先依民法第830條第1項規定終止公同關係：

   • 透過遺產分割將公同共有轉換為分別共有
   • 確定各繼承人之應有部分

2. 分割方式：

   • 可由繼承人協議分割
   • 若無法達成協議，依土地法第34-1條第6項規定，得申請地政機關調處
   • 不服調處者，可向司法機關訴請處理

3. 完成分割後：

   • 待轉換為分別共有關係
   • 始得適用土地法第34-1條第1項規定處分土地

肆、結論

考量公同共有之特殊性質，建議應先完成遺產分割程序，待確定各繼承人應有部分後，再依土地法第34-1條規定處理土地處分事宜，以確保法律關係明確及保障全體繼承人權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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