土地不是自己的蓋房子沒有權狀，房屋被地主占用該怎麼辦？

壹、案件摘要

當事人在他人土地上建造房屋，未辦理建物所有權登記，現土地所有權人欲占用該房屋出租，涉及土地與建物所有權分離之爭議。

貳、法律分析

一、建物與土地所有權之關係

依民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」土地與其上房屋為不同之不動產，應可分別歸屬不同所有權人。本案房屋雖未辦理所有權登記，但建物所有權應歸屬於出資建造者。

二、建物所有權之保護

依民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」建物所有權人應可依此條文主張權利保護。

三、土地使用關係之處理

依民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」本案應可推定雙方間存在租賃關係。

參、處理建議

1. 短期措施

• 蒐集建造房屋之相關證據，如出資證明、施工照片等
• 保存使用房屋之水電費單據、稅單等文件
• 若遭遇強制占用，可報警處理

2. 法律程序

• 可向法院聲請假處分，防止土地所有權人擅自處分房屋
• 提起確認建物所有權存在之訴
• 必要時提起妨害排除之訴

3. 長期解決方案

• 與土地所有權人協商訂立土地租賃契約
• 考慮向土地所有權人承購土地
• 補辦建物所有權第一次登記

肆、結論

考量本案房屋建物雖未辦理所有權登記，但應受法律保護，建議當事人：

1. 立即蒐集相關證據，以保全自身權益
2. 與土地所有權人協商解決方案
3. 必要時循法律途徑處理，以確保建物所有權

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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