建商反悔不給預售屋換約，買方該如何主張權利？

壹、案件摘要

本案為預售屋買賣契約之換約爭議，買方原先與建設公司達成換約共識，但因新買方出現，建設公司現拒絕履行原先的換約承諾。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 契約效力認定

• 依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立。本案應視原先換約承諾之形式及證據，判斷是否已構成具有拘束力之契約關係。

2. 誠信原則之適用

• 依民法第148條第1項規定，權利之行使，應依誠實及信用方法。建設公司若無正當理由反悔，應可能構成違反誠信原則。

二、消費者保護責任

1. 定型化契約規範

• 依消費者保護法第11條之1規定，預售屋買賣契約應符合內政部公告之應記載及不得記載事項。

2. 企業經營者責任

• 建設公司作為企業經營者，應本於誠信原則與消費者進行交易，不應無故變更已達成之合意。

參、處理建議

1. 證據保全

• 建議立即整理所有與換約相關之書面文件、通訊紀錄等證據。

2. 協商處理

• 建議先以書面方式向建設公司提出異議，要求履行原先承諾。
• 可向消費者保護官申訴，尋求調解協助。

3. 法律行動

• 若協商無效，可考慮提起民事訴訟，主張建設公司應履行換約承諾。
• 可請求損害賠償或要求繼續履行契約。

肆、結論

考量本案涉及預售屋買賣契約之換約爭議，建議採取下列步驟：

1. 保全相關證據，以利後續主張權利。
2. 優先透過協商方式解決爭議。
3. 若協商無效，可循消保官調解或提起民事訴訟等法律途徑處理。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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