社區負責人私自簽700萬工程合約超貴，住戶要怎麼蒐證提告？

壹、案件摘要

本案為社區管理爭議案件，社區負責人未經區分所有權人會議決議，逕自與廠商簽訂工程合約，金額達700萬元。經住戶私下詢價，相同工程內容市價約300萬元，價差達400萬元。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 違反委任關係義務

• 依民法第544條規定：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」
• 社區負責人應屬受任人身分，其未經住戶同意逕自簽約之行為，可能已逾越權限。

2. 侵權行為責任

• 依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」
• 社區負責人之行為應已造成住戶財產損害。

二、行政責任

依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會職務包含：

1. 「區分所有權人會議決議事項之執行」
2. 「收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用」

社區負責人未經區分所有權人會議決議，可能已違反上述規定。

參、處理建議

1. 證據蒐集

• 依公寓大廈管理條例第35條規定，可請求閱覽相關會計憑證及會議紀錄
• 取得其他廠商之報價單作為比價依據
• 保全工程合約等相關文件

2. 法律行動建議

• 召開區分所有權人會議討論此事
• 提起民事訴訟請求損害賠償
• 向主管機關檢舉違反公寓大廈管理條例情事

肆、結論

1. 考量社區負責人之行為可能涉及民法委任關係之違約責任，建議先蒐集完整證據。
2. 關於工程合約效力問題，建議提起民事訴訟確認合約效力及請求損害賠償。
3. 建議儘速召開區分所有權人會議，以合法程序處理後續事宜。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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