頂加違法上鎖影響住戶安全，房東還是房客要負責？

壹、案件摘要

本案涉及頂樓出租後，因門鎖上鎖可能造成其他住戶安全疑慮的責任歸屬問題。

貳、法律分析

一、公寓大廈管理責任

1. 依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更應受規約或區分所有權人會議決議之限制。

2. 依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，不得將法定防空避難設備讓售於特定人或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

二、民事責任

1. 依民法第184條第1項規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

2. 依民法第432條第1項規定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。若承租人違反此義務致租賃物毀損、滅失者，應負損害賠償責任。

參、處理建議

1. 對屋主建議：

• 確認頂樓是否為法定防空避難設備
• 在租賃契約中明確約定安全管理責任
• 定期檢查頂樓使用狀況

2. 對承租人建議：

• 遵守公寓大廈規約規定
• 不得擅自變更防空避難設備之使用
• 應以善良管理人之注意使用租賃物

3. 其他建議：

• 與管理委員會確認相關規約規定
• 必要時尋求專業人士評估安全問題

肆、結論

1. 關於頂樓門鎖使用責任，應視該處是否為法定防空避難設備：

• 若屬法定防空避難設備，則不應上鎖影響逃生
• 若造成損害，屋主與承租人可能需依民法第184條負連帶賠償責任

2. 建議立即確認頂樓性質並進行改善，以免衍生法律爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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