房東拒絕委託人代理點交，租客在國外該怎麼辦？有使用權嗎？

壹、案件摘要

• 承租人因在國外無法親自進行房屋二次點交
• 承租人已簽署委託書授權朋友代為點交
• 房東不同意由受託人代為點交
• 合租室友不願協助點交事宜
• 租賃物尚未完成點交程序

貳、法律分析

一、代理權之合法性

依民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」本案承租人已簽署委託書授權朋友代為點交，該代理行為應屬合法有效。

二、租賃物返還義務

依民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。承租人雖有返還義務，但可透過合法代理人執行點交程序。

三、使用權之存續

依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」在未完成正式點交程序前，承租人應仍保有租賃物之使用收益權。

四、善良管理人注意義務

依民法第432條第1項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物」。即使透過代理人點交，承租人仍應確保租賃物之完整性。

參、處理建議

1. 書面通知

• 向房東提供委託書正本或認證副本
• 說明代理點交之必要性及合法性

2. 證據保全

• 保留所有書面往來文件
• 拍攝租屋現況照片或影片
• 製作完整點交清冊

3. 替代方案

• 建議採用視訊點交方式
• 邀請公正第三人在場見證
• 協調其他可行時間

肆、結論

考量本案已具備合法代理關係，建議承租人：

1. 堅持代理點交之合法權利
2. 保存相關法律文件及通訊紀錄
3. 必要時尋求調解或法律協助

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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