新屋漏水未改善，建商催促交屋撥款，該如何保障自己的權益？

壹、案件摘要

本案為新建房屋交屋糾紛，主要爭議為：

1. 陽台天花板漏水問題於初驗、複驗後仍未改善
2. 廚房插座過載保護功能未經確認修復
3. 建商要求依約撥付貸款，但存在未改善之瑕疵
4. 建商對於修繕進度聯繫消極

貳、法律分析

一、民事責任

1. 建商應負瑕疵擔保責任

• 陽台漏水及電路安全問題應屬重大瑕疵
• 買受人應有權拒絕交屋及暫緩撥付貸款

二、消費者保護責任

1. 依公平交易法第1條規定：「為維護交易秩序與消費者利益，確保自由與公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法。」建商應善盡交屋前改善瑕疵之義務。

2. 建商消極處理修繕問題，可能涉及消費者權益受損。

參、處理建議

1. 短期處理方案：

• 以存證信函通知建商限期改善
• 要求建商提供完整修繕計畫
• 保留相關照片、影片等證據

2. 關於貸款撥付：

• 建議向銀行說明現況
• 保留5%尾款外，可考慮暫緩撥款
• 建議請律師檢視買賣契約相關條款

3. 驗收建議：

• 應要求建商於買方在場情況下測試電路
• 建議再次委託驗屋公司進行複驗
• 確認所有瑕疵改善完成後再行交屋

肆、結論

1. 考量陽台漏水及電路安全問題可能涉及重大瑕疵，建議：

• 堅持完成改善後再行交屋
• 保留書面往來證據
• 必要時尋求消保官協助或提起消費爭議調解

2. 關於貸款撥付問題，建議：

• 先與銀行溝通說明
• 保留法律救濟途徑
• 視建商改善情形決定後續處理方式

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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