買房時賣方未告知屋頂平台有分管契約,可以解約嗎?

房屋買賣時,買賣契約有提到屋頂平台為「約定專用」,但無提到有簽立「分管契約」,在買賣成交後,賣方找到之前曾經有簽立「分管契約」,影響買方購買意願,買方是否能主張解除買賣合約?

AI 答覆

壹、案件摘要

本案涉及房屋買賣契約中,賣方僅告知屋頂平台為「約定專用」,但未揭露已簽立分管契約之情形,事後買方發現存在分管契約影響其購買意願,擬主張解除買賣契約。

貳、法律分析

一、民事責任

  1. 告知義務與誠信原則
  • 依民法第245條之1規定,當事人在訂約過程中,應遵守誠信原則,據實說明
  • 分管契約涉及不動產使用權益,屬重要交易資訊,賣方應負告知義務
  1. 瑕疵擔保責任
  • 依民法第354條規定,物之出賣人對於物之瑕疵,應負擔保責任
  • 分管契約之存在可能構成權利瑕疵,影響買方使用權益
  1. 意思表示瑕疵
  • 依民法第92條規定,因詐欺而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示
  • 賣方若明知而故意隱匿分管契約存在,可能構成不作為詐欺

二、契約解除權之行使

  1. 解除權之基礎
  • 買方可能基於下列事由主張解除: a. 意思表示受詐欺 b. 物之瑕疵擔保 c. 違反誠信原則
  1. 解除權行使之限制
  • 應注意除斥期間之規定
  • 須於發現詐欺後一年內為之
  • 須能證明該資訊足以影響交易決定

參、處理建議

  1. 證據保全
  • 保存買賣契約正本
  • 取得分管契約影本
  • 蒐集相關往來通訊紀錄
  1. 協商處理
  • 建議先與賣方進行協商
  • 以存證信函表達解除契約之意思
  • 要求返還已支付價金
  1. 訴訟準備
  • 若協商不成,可提起民事訴訟
  • 蒐集相關事證,以利舉證
  • 委任專業律師評估具體個案情況

肆、結論

考量本案賣方可能涉及違反告知義務及誠信原則,建議買方:

  1. 及時以書面表示解除契約之意思
  2. 保全相關證據
  3. 優先採取協商方式解決
  4. 必要時循司法途徑主張權利

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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