買中古屋才發現漏水又沒二工,可以向建商求償嗎?

購買中古屋未滿2年,發現漏水、建商二工未申請,可以怎麼進行處理?

AI 答覆

壹、案件摘要

當事人購買中古屋未滿2年,發現下列問題:

  1. 房屋有漏水情形
  2. 建商二次施工未申請建照

貳、法律分析

一、民事責任

  1. 漏水瑕疵擔保責任
  • 依民法第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」房屋漏水應屬減少通常效用之瑕疵。

  • 依民法第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」

  1. 故意隱瞞損害賠償
  • 若賣方故意隱瞞漏水問題,依民法第360條規定:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
  1. 詐欺撤銷可能性
  • 若賣方故意隱瞞重大瑕疵,可能構成民法第92條第1項所定之詐欺:「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。」

二、行政責任

關於二次施工未申請建照問題:

  • 依建築法第25條第1項規定:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。」建商應屬違反建築法規定。

參、處理建議

  1. 證據保全
  • 拍照存證漏水情形
  • 保留修繕費用單據
  • 蒐集買賣當時相關文件
  1. 法律行動
  • 向賣方發送存證信函,要求依民法第359條減少價金或解除契約
  • 若賣方故意隱瞞,可依民法第360條請求損害賠償
  • 必要時提起民事訴訟
  1. 行政處理
  • 向建管單位檢舉違建情形
  • 申請建築物安全鑑定

肆、結論

  1. 關於漏水問題,建議依民法第359條主張瑕疵擔保責任,要求賣方負責修繕或減少價金。

  2. 考量二次施工未申請建照可能涉及建築法第25條違規情形,建議先向建管單位確認合法性,再決定後續處理方式。

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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