買中古屋後才發現氯離子超標，能要求賣方賠償或解約嗎？

壹、案件摘要

當事人購買39年中古屋，簽約並支付第一、二期款項後，發現房屋存在氯離子超標問題。賣方聲稱不知情，買方欲了解可否要求賠償或解約。

貳、法律分析

一、物之瑕疵擔保責任

1. 依民法第359條規定，買賣標的物有瑕疵時，買方應可請求減少價金或解除契約。
2. 氯離子超標屬房屋重大瑕疵，影響建築結構安全及居住品質。
3. 即使賣方主張不知情，仍應負擔瑕疵擔保責任。

二、瑕疵擔保請求權之行使期限

1. 依民法第365條規定，買受人應於發現瑕疵後6個月內通知賣方，否則可能喪失權利。
2. 本案買方於購屋後約一個月發現問題，應仍在法定期限內。

三、房屋正常價格之認定

依不動產估價技術規則第2條第1款規定，正常價格係指「具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值」。本案房屋價格與同社區實價登錄相當，應可認定為合理市場價格。

參、處理建議

1. 立即行動事項

• 委託專業機構進行氯離子含量檢測
• 以存證信函通知賣方瑕疵情況
• 保存相關檢測報告等證據

2. 協商處理

• 建議先與賣方協商減少價金
• 參考市場行情提出合理賠償金額
• 協商過程應做成書面紀錄

3. 若協商不成

• 可考慮提起民事訴訟
• 或主張解除契約，請求返還已付價金
• 建議聘請專業律師評估

肆、結論

考量本案房屋氯離子超標可能涉及重大瑕疵，建議：

1. 儘速完成專業檢測，確認氯離子超標程度
2. 依檢測結果與賣方協商減少價金或解除契約
3. 若無法達成共識，可依法主張權利

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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