房客自行修繕落地窗防蟲害，房東不願付錢還要告我，該怎麼辦？

壹、案件摘要

1. 租屋處落地窗無法密合導致蟲害問題
2. 房東未於入住前告知蟲害情形
3. 承租人請求房東修繕未獲回應
4. 承租人自行購買材料修繕並保留證明
5. 房東拒絕支付修繕費用
6. 承租人考慮自房租中扣除修繕費用

貳、法律分析

一、房東修繕義務

依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」本案落地窗無法密合屬租賃物之瑕疵，應由房東負擔修繕義務。

二、承租人修繕權利

依民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」承租人應可主張此權利。

三、通知義務

依民法第437條第1項規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。」

參、處理建議

1. 立即作為：

• 以存證信函正式通知房東修繕需求
• 保存所有修繕相關單據、照片等證據
• 詳細記錄與房東之往來通訊

2. 費用處理：

• 建議先以書面通知房東並定相當期限請求支付修繕費用
• 若房東逾期未支付，可依法從租金中扣除
• 建議保留完整證據以備後續爭議處理

3. 爭議解決：

• 可向當地調解委員會申請調解
• 必要時可提起民事訴訟
• 建議尋求法律專業人士協助

肆、結論

1. 關於修繕費用，考量已通知房東且房東未履行修繕義務，承租人應可依民法第430條規定請求償還費用或於租金中扣除。

2. 關於被告風險，若承租人已盡通知義務且修繕費用合理必要，房東提告之法律風險應屬較低。惟建議保留完整證據，以備後續爭議處理之需。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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