大樓外牆窗框的修繕責任歸誰？法律規定怎麼說？

壹、案件摘要

本案涉及公寓大廈外牆窗框的權責歸屬認定問題，需釐清其是否屬於專有部分或共用部分，以確定相關修繕、管理及維護責任。

貳、法律分析

一、外牆窗框的歸屬判定

1. 依據《公寓大廈管理條例》第7條規定，公寓大廈共用部分若屬於「公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」，應不得為約定專用部分。

2. 外牆窗框若構成建築物結構之一部分，應屬共用部分。

二、使用權限

依據《公寓大廈管理條例》第9條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」

三、修繕及維護責任

依據《公寓大廈管理條例》第10條規定：

1. 若認定為專有部分，則「由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」

2. 若認定為共用部分，則「由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

參、處理建議

1. 確認歸屬：

   • 查閱建築物使用執照竣工圖
   • 檢視規約是否有特別約定
   • 確認是否涉及建築物結構安全

2. 維護管理：

   • 若屬共用部分，應由管理委員會統一處理
   • 若屬專有部分，則由各區分所有權人負責

3. 費用分擔：

   • 建議於區分所有權人會議中討論並決議
   • 可考慮訂定相關管理辦法

肆、結論

考量外牆窗框可能涉及建築物結構安全，建議應優先認定為共用部分，由管理委員會統一進行修繕維護。若有特殊情況，則應依據規約或區分所有權人會議決議處理。建議可洽詢專業建築師或律師提供進一步諮詢。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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