房東不退押金還到公司追討房租，我能用擔保金抵償嗎？算跟蹤騷擾嗎？

壹、案件摘要

1. 房屋仲介主張當事人積欠房租水電費約32,000元
2. 當事人已繳納擔保金36,000元（租賃契約明訂）
3. 當事人欲依土地法第100條第3項主張以擔保金抵償欠款
4. 房屋仲介曾至當事人公司尋找當事人並與其他同仁聯繫

貳、法律分析

一、擔保金抵償權之分析

依土地法第100條第3項規定：「承租人因房屋租用，向出租人交付之擔保金，由出租人無息返還。承租人如有積欠租金或費用，出租人得於擔保金內扣除。」

本案分析：

1. 當事人已交付36,000元擔保金
2. 積欠費用約32,000元
3. 應可依法主張以擔保金抵償積欠費用

二、仲介行為之適法性分析

1. 關於到訪行為：

• 單次到訪行為應不構成跟蹤騷擾防制法之要件
• 與同事聯繫查詢當事人去向，應屬正常催收行為範圍

2. 關於租金估算： 依不動產估價技術規則第130條規定，實質租金應包含「承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數」

參、處理建議

1. 書面主張抵償權

• 以存證信函向仲介主張行使擔保金抵償權
• 要求提供詳細費用明細
• 請求退還抵償後剩餘之擔保金

2. 證據保全

• 妥善保存租賃契約
• 留存所有繳費單據
• 記錄仲介接觸過程

3. 爭議處理

• 建議循調解途徑解決
• 必要時尋求法律專業協助

肆、結論

1. 關於擔保金抵償，建議依土地法第100條第3項規定行使抵償權，以解決積欠費用問題。

2. 考量仲介到訪行為尚未構成法律違反，建議以書面方式進行後續溝通，避免衝突升級。

3. 建議保留相關證據，以備後續爭議處理之需。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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