房東到公司追討房租，我能告他強制罪嗎？押金可以抵房租嗎？

壹、案件摘要

1. 當事人與百一房屋仲介存在租賃關係，租賃契約約定擔保金36,000元
2. 百一房屋主張當事人積欠房租水電費約32,000元
3. 當事人主張前年因樓上退租應退還押金9,500元未獲退還
4. 當事人欲依土地法第100條第3項規定以擔保金抵償所欠費用
5. 百一房屋未經同意直接至當事人工作場所追討欠款

貳、法律分析

一、租賃關係之法律分析

1. 關於租金與擔保金抵償

• 依不動產估價技術規則第130條第2項規定：「前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。」
• 依土地法第100條第3項規定，承租人應可主張以擔保金抵付積欠租金
• 本案擔保金36,000元應足以抵償所欠32,000元費用

2. 關於租賃契約之效力

• 依不動產估價技術規則第122條規定，租賃權之估價應考慮「契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素」

二、不當追討行為之法律責任

1. 刑事責任

• 百一房屋未經同意直接至當事人工作場所追討，應可能構成刑法第304條強制罪：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」

2. 民事責任

• 未經同意至工作場所追討可能構成侵權行為
• 造成當事人名譽或工作權受損，應負損害賠償責任

參、處理建議

1. 書面主張權利

• 以存證信函正式向百一房屋主張擔保金抵償
• 要求返還多餘擔保金及前次應退還之押金9,500元

2. 法律行動準備

• 蒐集並保全相關證據，包含：
  • 租賃契約書
  • 擔保金收據
  • 公司同仁證詞
  • 相關通訊紀錄

3. 調解程序

• 建議先向當地調解委員會申請調解
• 透過調解程序和平解決糾紛

肆、結論

1. 關於擔保金抵償租金事宜，建議依法主張權利，以書面方式通知對方
2. 考量百一房屋可能涉及強制罪，建議先循調解途徑解決，如協商未果再提起法律行動
3. 建議保全相關證據，以維護自身權益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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