租屋冷氣未保養致損壞責任歸屬爭議

壹、案件摘要

• 房客退租時發現客廳冷氣滴水且不冷
• 房東主張因房客一年半未清洗濾網，導致冷氣內部堵塞造成排水問題
• 爭議焦點為冷氣維修費用之負擔責任歸屬

貳、法律分析

一、租賃物修繕義務之原則

依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」原則上，租賃物之修繕應由房東負擔。

二、承租人之保管義務

1. 依民法第432條第1項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」房客應負有善良管理人之注意義務。

2. 同條第2項規定：「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

三、通知義務

依民法第437條第1項規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。」

參、處理建議

1. 釐清事實關係

• 建議委請專業冷氣技師鑑定故障原因
• 確認租約中是否有關於冷氣維護之特別約定
• 檢視房客是否有定期維護之相關證明

2. 責任判斷

• 若確實因未清洗濾網導致損壞，房客應可能需負擔修繕費用
• 若為設備自然耗損，則應由房東負擔
• 若無法明確判斷，建議雙方協商分攤費用

3. 後續預防措施

• 建議於租約中明確約定冷氣維護責任
• 定期進行冷氣保養並保留相關紀錄

肆、結論

考量本案冷氣故障可能涉及房客使用管理不當，建議：

1. 先確認租約內容及故障原因
2. 依民法第432條規定判斷房客是否違反善良管理人注意義務
3. 若無法達成共識，建議透過調解方式解決爭議

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！