租賃糾紛-浴室油漆脫落維修費用爭議

壹、案件摘要

承租人於退租時，房東要求承租人負擔浴室天花板油漆脫落之修繕費用，涉及租賃物修繕責任歸屬問題。

貳、法律分析

一、修繕責任之基本規定

依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」本案浴室天花板油漆脫落之修繕，應由出租人負擔為原則。

二、修繕責任之判斷

1. 若浴室天花板油漆脫落係因自然耗損所致：

• 浴室屬高濕度空間，油漆脫落應屬自然耗損現象
• 在無特別約定下，應由出租人負擔修繕責任

2. 若浴室天花板油漆脫落可能涉及人為因素：

• 出租人若主張係承租人故意或過失所致，應由出租人負舉證責任
• 若無法證明係承租人造成，仍應推定為自然耗損

三、承租人之通知義務

依民法第437條第1項規定，租賃物如有修繕必要，承租人應即通知出租人。承租人如怠於通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

參、處理建議

1. 確認租約內容：

• 檢視租約是否有特別約定修繕責任之條款
• 若無特別約定，則適用民法第429條規定

2. 行使權利方式：

• 依民法第430條規定，承租人得定相當期限，催告出租人修繕
• 如出租人逾期未修繕，承租人得： a. 終止契約；或 b. 自行修繕並請求出租人償還費用

3. 建議處理步驟：

• 以書面方式通知房東修繕責任之法律依據
• 保存相關照片、通知文件等證據
• 必要時尋求調解或法律協助

肆、結論

關於浴室天花板油漆脫落之修繕費用，考量其應屬自然耗損範疇，且依民法第429條規定，建議由出租人負擔修繕費用。如雙方就費用負擔產生爭議，建議先行協商，必要時可循調解或訴訟程序解決。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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