租屋糾紛-房東規避修繕責任爭議

壹、案件摘要

本案為房屋租賃糾紛，爭點如下：

1. 房東於簽約時要求承租人同意水電管線問題需自行修繕
2. 承租後不到半個月即發生水管冒水問題
3. 廚房管線有油漬累積結塊情形
4. 房東以契約約定為由，拒絕處理相關修繕問題

貳、法律分析

一、契約效力分析

依民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。」房東要求承租人概括承擔所有修繕責任的約定，應屬顯失公平之情形。

二、房東修繕義務

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」房東應負有修繕義務。

三、承租人終止權

依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」若水電管線問題危及安全或健康，承租人可終止契約。

參、處理建議

1. 立即作為：

• 以存證信函通知房東進行修繕
• 詳細記錄並拍照存證問題設備情形
• 保留所有維修支出單據

2. 法律途徑：

• 主張契約相關條款無效
• 要求房東履行修繕義務
• 必要時可終止租約

肆、結論

考量本案房東違反民法第423條規定之修繕義務，建議承租人：

1. 先以書面通知房東履行修繕義務
2. 如房東持續拒絕，可依民法第424條規定終止租約
3. 必要時循司法途徑解決，請求損害賠償

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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