租屋糾紛：房東隱瞞管線瑕疵爭議

壹、案件摘要

1. 當事人於114年9月5日簽訂租賃契約
2. 契約附註約定下水管、電路、馬桶修繕由承租人自行負責
3. 承租後不到半個月即發生水管冒水情形
4. 經檢查發現係因長期油漬累積結塊所致
5. 承租人認為受到欺騙

貳、法律分析

一、租賃契約之基本性質

依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」本案應屬一般租賃契約關係。

二、瑕疵擔保責任

1. 參照民法第354條關於買賣之規定，出租人應擔保租賃物無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

2. 依民法第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」類推適用於租賃關係，若出租人故意隱瞞水管堵塞問題，該免責特約應屬無效。

三、承租人之檢查通知義務

參照民法第356條規定，承租人應依通常程序從速檢查租賃物，如發現瑕疵應即通知出租人。本案承租人於承租後半個月內即發現問題並通知，應符合及時通知之要求。

參、處理建議

1. 立即作為

• 保存水管損壞之照片、影片等證據
• 製作修繕費用估價單
• 以存證信函通知出租人進行修繕

2. 協商方案

• 要求出租人負擔修繕費用
• 協商修改契約中關於修繕責任之條款
• 必要時得請求減少租金

3. 法律救濟

• 向消費者保護官申訴
• 申請調解
• 提起民事訴訟

肆、結論

考量本案水管瑕疵係因長期油漬累積所致，應屬原有瑕疵，且該瑕疵已影響租賃物之通常使用收益，建議：

1. 若出租人確實故意隱瞞該瑕疵，依民法第366條規定，契約中免除修繕責任之特約應屬無效。

2. 建議先以協商方式要求出租人履行修繕義務，若協商不成，再循法律途徑解決。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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