租賃欠費遭房東扣留設備糾紛

壹、案件摘要

承租人因經濟困難無法支付房租達兩個月，欲搬離並取回工作室設備，但房東以未付租金為由扣留承租人之財物，不允許搬離，雙方就財物取回發生爭議。

貳、法律分析

一、租賃關係之終止

依民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

本案承租人積欠租金達兩個月，房東應可依土地法第100條第3款：「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」之規定收回房屋。

二、扣留財物之違法性

房東扣留承租人工作室設備之行為，應已構成民法第767條第1項所稱之無權占有：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

房東此種以私力實現債權之行為，可能違反民法第184條第1項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」

參、處理建議

1. 短期建議

• 建議承租人先與房東協商分期付款方案
• 提出具體還款計畫及擔保方案
• 請求房東同意取回設備，並保留相關對話紀錄

2. 若協商不成

• 可依民法第767條規定向法院請求返還財物
• 必要時可提起假處分聲請
• 保全相關證據，以備後續訴訟所需

肆、結論

考量房東扣留財物之行為可能涉及民法第184條侵權行為及第767條無權占有之情形，建議承租人：

1. 優先透過協商方式解決，提出分期付款方案
2. 若協商不成，可循法律途徑請求返還財物
3. 未來應注意租賃契約之訂立及給付租金之義務

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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