屋頂光電租賃影響房貸扣除額爭議

壹、案件摘要

納稅義務人將房屋屋頂出租予太陽能光電業者設置太陽能板，並收取租金。國稅局以此認定房屋有出租行為，否准房屋貸款利息列舉扣除。納稅義務人質疑此認定是否合理，以及屋頂出租是否應納入房屋出租面積比例計算。

貳、法律分析

一、租賃性質認定

依不動產經紀業管理條例第4條第1款規定，不動產係指「土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利」。屋頂出租應可能屬於房屋部分使用權之租賃。

二、自住認定與面積計算

1. 屋頂空間租賃與一般居住空間租賃性質不同：

• 屋頂出租僅涉及建物外部空間使用
• 未影響主要居住空間之使用功能
• 應可能視為部分使用權之授權，而非傳統意義之房屋出租

2. 面積計算方式：

• 若依住宅法第16條規定之精神，房屋稅及地價稅之課徵應考量實際使用情形
• 屋頂空間之使用應可能與一般居住空間分別認定

參、處理建議

1. 短期處理建議

• 向國稅局提出申復，說明屋頂使用與一般居住空間之差異性
• 提供實際居住使用證明
• 要求依實際居住使用面積重新核算房貸利息扣除額

2. 長期因應建議

• 建議向財政部申請解釋，釐清太陽能屋頂使用權授權之性質認定
• 保存完整居住證明文件
• 必要時尋求稅務專業人士協助

肆、結論

考量屋頂出租設置太陽能板可能不影響房屋主要居住功能，建議：

1. 向稅務機關主張屋頂使用不應影響自住認定
2. 若採面積比例計算，應考量屋頂空間之特殊性質
3. 建議尋求稅務專業人士協助，以維護納稅權益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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