社區公共空間拆除鐵皮致漏水糾紛

想請問一下 社區老舊大樓 因頂樓鐵皮生鏽斷掉,很危險 所以我們管委會拆掉,但沒有馬上做防水 導致住戶住家漏水嚴重 。對方是第二手 他說第一手就蓋的 他買時就含鐵皮了 他說他是有產權的。請問我們管委會 會有甚麼問題嗎 會觸法嗎 (因頂樓是屬於公共空間的)

AI 答覆

壹、案件摘要

本案為社區老舊大樓頂樓鐵皮生鏽斷裂,管委會基於安全考量將其拆除,但未及時進行防水工程,導致住戶住家漏水受損。住戶主張其為二手購屋時即含鐵皮設施,並主張有產權。

貳、法律分析

一、頂樓空間權屬認定

  1. 依公寓大廈管理條例第3條規定,頂樓屬於共用部分,其管理權責應歸屬全體區分所有權人共有。
  2. 住戶雖主張購入時即有鐵皮設施,但不影響頂樓空間之共用性質。

二、管委會責任分析

  1. 管理維護責任
  • 管委會基於安全考量拆除危險鐵皮設施,應屬合理必要之管理行為
  • 但未及時進行防水工程,可能違反善良管理人之注意義務
  1. 損害賠償責任
  • 依民法第184條第1項規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」
  • 管委會怠於防水致住戶漏水損害,應構成過失侵權行為

參、處理建議

  1. 立即採取補救措施
  • 儘速進行頂樓防水工程
  • 評估住戶漏水損害情形
  • 保存相關照片、修繕紀錄等證據
  1. 與住戶協商賠償事宜
  • 針對因漏水造成之財物損失進行協商賠償
  • 建議由社區公共基金支應
  • 製作書面協議以明確雙方權利義務
  1. 未來預防措施
  • 重大工程應事先規劃完整
  • 確保施工期間之防護措施
  • 建立緊急應變機制

肆、結論

  1. 關於頂樓鐵皮拆除行為,雖屬管委會合理之管理維護行為,但因未及時做好防水措施,建議應與受損住戶進行協商並給予適當賠償。

  2. 考量管委會可能涉及民法侵權行為責任,建議儘速完成防水工程,並與住戶達成和解,以避免後續訴訟風險。

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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