預售屋驗收發現漏水求償糾紛

壹、案件摘要

• 當事人購買預售透天屋，總價1,750萬元
• 第一次驗屋即發現頂樓天花板有兩條15公分漏水痕跡
• 建商僅願意進行局部補強及防水處理
• 當事人欲求償購屋價金20%（約350萬元）

貳、法律分析

一、民事責任

1. 依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本案房屋漏水應屬重大瑕疵。

2. 依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少其價金。本案漏水瑕疵影響居住使用，當事人應可請求減少價金。

二、消費者保護責任

1. 依消費者保護法第7條第1項規定，從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。

2. 依消費者保護法第7條第3項規定，企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。

參、處理建議

1. 存證信函內容建議：

   • 詳細記載漏水事實及位置
   • 要求建商限期完整修繕
   • 提出合理賠償要求
   • 附上照片等佐證資料

2. 證據保全：

   • 拍攝漏水照片及影片
   • 保留與建商往來通訊紀錄
   • 委請專業鑑定人估算修繕費用

3. 求償金額：

   • 建議以實際修繕費用為基準
   • 可加計居住不便補償
   • 避免過高請求影響和解可能

肆、結論

1. 考量本案漏水瑕疵可能涉及民法物之瑕疵擔保責任，建議先以存證信函要求建商完整修繕。

2. 關於價金求償，建議以專業鑑定之實際修繕費用為基準，避免直接主張購屋價金20%之賠償。

3. 若建商拒絕妥善處理，可依消費者保護法提起消費訴訟，或向消保官申訴尋求協助。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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