房貸三胎繳不出來，可以申請融資或債務協商嗎？

壹、案件摘要

當事人因房貸已辦理至三胎，目前面臨無法正常繳款之困境，詢問是否可申請融資或進行債務協商。本案涉及不動產擔保債務清償困難之處理方式，需評估繼續融資之可行性及債務協商之適法途徑。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）抵押權之法律效力

依民法第873條規定，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。當事人若持續無法繳納房貸，各胎抵押權人均有權聲請拍賣抵押物以實現債權。 依民法第860條規定，同一不動產上有數抵押權者，其次序依登記之先後定之。三胎房貸屬於第三順位抵押權，在債權受償順序上排在一胎、二胎之後，實務上利率較高且貸款成數較低。

（二）擔保物權之時效保護

依民法第145條第1項規定，以抵押權、質權或留置權擔保之請求權，雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物、質物或留置物取償。此意味即使主債權請求權因時效消滅，抵押權人仍可就抵押物實行抵押權，對債務人之保護較為不利。

（三）時效中斷事由

依民法第129條規定，消滅時效因請求、承認或起訴而中斷。債權人若採取聲請支付命令、聲請調解、聲請強制執行等行為，均與起訴有同一效力，可使時效中斷。當事人若未積極處理債務，債權人隨時可能採取法律行動，使時效重新起算。 依民法第136條規定，時效因聲請強制執行而中斷者，若撤回其聲請或其聲請被駁回時，視為不中斷。此規定保護債務人免於債權人濫用程序中斷時效。

二、債務協商之法律途徑

（一）私下協商（任意協商）

債務人應主動與債權人（各胎房貸銀行或融資公司）協商，可嘗試爭取：

• 延長還款期限
• 降低月付金額
• 暫緩繳款（寬限期）
• 減免部分利息或違約金 此種協商方式較具彈性，可針對個別債權調整還款條件，但需各債權人分別同意。

（二）前置協商程序

依據消費者債務清理條例第151條規定，債務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應向最大債權金融機構請求協商債務清償方案，或向其住、居所地之法院或鄉、鎮、市、區調解委員會聲請債務清理之調解。 適用對象為積欠金融機構債務且有不能清償之虞者，優點為可統一處理所有金融機構債務，且有法律程序保障。

（三）更生或清算程序

依消費者債務清理條例第3條規定，債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所定更生或清算程序，清理其債務。 若前置協商不成立或協商後仍無法履行，可向法院聲請更生（有固定收入者）或清算程序。依同條例第42條規定，債務人有薪資、執行業務所得或其他固定收入，於更生方案履行期間內，就債務人自用住宅之借款，得不依一般規定，而依特別方式清償，更生程序可能保留自用住宅，但須符合特定條件。

三、繼續融資之風險評估

（一）實務可行性低

已有三胎房貸情況下，再申請融資（四胎）實務上極為困難。金融機構會評估不動產殘值、債務比例及還款能力，通常不願承作高順位抵押權。

（二）加重財務負擔

繼續增加債務可能形成「以債養債」之惡性循環，非根本解決之道。高順位抵押權利率更高，月付金額增加，可能使財務狀況更加惡化。

四、法人清算程序之參考（若涉及法人債務）

若當事人債務涉及法人組織，依民法第37條至第43條規定，法人解散後應進行清算程序。清算人之職務包括了結現務、收取債權、清償債務及移交賸餘財產。法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續。清算程序屬於法院監督，法院得隨時為監督上必要之檢查及處分。

參、處理建議

一、立即性措施（優先處理）

（一）主動聯繫債權人

• 立即與各胎房貸債權人聯繫，說明財務困難
• 切勿逃避或失聯，以免債權人立即採取法律行動
• 展現誠意與還款意願，避免債權人依民法第129條規定採取中斷時效之措施

（二）暫停新增融資

• 不建議再申請四胎或其他融資
• 避免「以債養債」惡性循環
• 應專注於解決現有債務問題

二、中期處理方案

（一）評估財務狀況

• 詳細列出所有收入與支出
• 計算可負擔之月付金額
• 評估不動產現值與各胎貸款餘額
• 確認是否有其他資產可供清償

（二）選擇適當協商途徑

方案A：個別協商

• 適用情況：債務尚未嚴重逾期，仍有部分還款能力
• 作法：分別與各債權人協商調整還款條件
• 優點：較有彈性，可針對個別債權調整
• 注意：需各債權人分別同意，協商難度較高 方案B：前置協商（消債條例）
• 適用情況：積欠金融機構債務，已有不能清償之虞
• 作法：向最大債權金融機構申請前置協商
• 優點：統一處理，法律保障較完整
• 注意：需符合消債條例規定之要件

（三）考慮資產處分

• 評估是否出售不動產清償債務
• 計算出售後是否足以清償所有債務
• 若有殘值，可避免被拍賣造成更大損失
• 注意：依民法第145條規定，即使主債權時效消滅，抵押權人仍可就抵押物取償

三、法律程序選項

（一）更生程序

適用條件：

• 有固定收入
• 無擔保或無優先權債務總額未逾1,200萬元
• 擔保或有優先權債務總額未逾2,400萬元 優點：
• 可能保留自用住宅（符合消債條例第42條特別條款）
• 最長8年清償期
• 有法院監督保障 注意事項：
• 需先經前置協商程序
• 須提出可行之還款計畫
• 會影響信用紀錄

（二）清算程序

• 適用於無固定收入或更生不成立者
• 將清算所有財產分配予債權人
• 可能失去不動產所有權
• 清算後符合條件者可獲免責

四、具體行動步驟

第一步：緊急應對（1週內）

• 聯繫各債權人說明狀況
• 請求暫緩催收或法律行動
• 收集所有債務相關文件
• 避免債權人依民法第129條採取時效中斷措施 第二步：專業諮詢（2週內）
• 諮詢專業律師評估個案狀況
• 了解各種處理方案之優劣
• 確認是否符合消債條例適用要件
• 評估不動產價值與債務總額 第三步：擬定方案（1個月內）
• 根據專業建議選擇適當途徑
• 準備協商所需財務資料
• 提出具體可行之還款計畫
• 評估是否需進入法律程序 第四步：執行協商（持續進行）
• 正式啟動協商程序
• 誠實提供財務資訊
• 積極配合債權人要求
• 依約履行協商結果

五、注意事項與風險提醒

（一）時效性問題

• 債務逾期時間越長，協商難度越高
• 債權人可能隨時依民法第873條聲請拍賣抵押物
• 債權人可能採取民法第129條所列之時效中斷措施
• 應把握黃金處理時間

（二）信用影響

• 債務協商會註記於聯徵中心
• 影響未來信用往來
• 但優於強制執行或破產紀錄
• 協商完成後仍可逐步恢復信用

（三）法律費用

• 若需進入更生或清算程序，需支付裁判費及律師費
• 可評估是否符合法律扶助資格
• 應將法律費用納入財務規劃

（四）避免詐騙

• 慎防不肖業者以「代辦協商」為名收取高額費用
• 前置協商可自行辦理或委託合法律師
• 注意債權人是否為合法金融機構
• 避免簽署不明文件

（五）抵押權之特殊性

• 依民法第145條規定，抵押權具有時效保護
• 即使主債權時效消滅，抵押權人仍可就抵押物取償
• 不可因時效問題而忽視債務處理

肆、結論

基於當事人已有三胎房貸且無法繳款之情況，不建議再申請融資，以免債務雪球越滾越大。應優先考慮債務協商途徑，依個案情況選擇私下協商或消債條例之前置協商程序。 依民法第873條規定，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物。當事人應儘速處理，避免債權人採取強制執行措施。同時，依民法第145條規定，抵押權具有時效保護，即使主債權時效消滅，抵押權人仍可就抵押物取償，更凸顯積極處理之必要性。 建議當事人儘速尋求專業律師協助，評估財務狀況後選擇最適當之處理方式。若符合消債條例要件且希望保留自用住宅，更生程序搭配自用住宅借款特別條款可能是較佳選擇。 切記：主動面對問題、誠實溝通、尋求專業協助是解決債務問題的關鍵。拖延只會使情況惡化，債權人可能依民法第129條採取時效中斷措施，或依民法第873條聲請拍賣抵押物，應把握時機妥善處理。 本法律意見書僅供參考，具體個案仍需視實際情況而定，建議尋求專業律師進行詳細諮詢。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！