房租提前搬走房東不退款，我還能繼續住嗎？

壹、案件摘要

一、當事人

• 承租人：當事人（以下稱「承租人」）
• 出租人：房東（以下稱「出租人」）

二、事實經過

1. 原租約期限至民國113年1月9日屆滿
2. 承租人預定於113年1月12日搬離
3. 出租人已收取113年1月10日至2月9日之租金（一個月租金）
4. 出租人表示需依退租程序辦理，並承諾按實際居住天數退還租金
5. 承租人於113年1月12日搬離後，出租人拒絕退還剩餘租金
6. 承租人詢問是否可繼續使用房間至租金期滿

貳、法律分析

一、租賃契約之性質與終止

（一）租賃契約之法律關係

依據民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」本案承租人與出租人間應成立房屋租賃契約關係。

（二）租期屆滿後之法律效果

1. 原租約已於1月9日屆滿：租賃關係原則上應於期限屆滿時終止
2. 收取1月10日至2月9日租金之效力：出租人收取此期間租金，可能構成：

• 默示同意延長租期（不定期租賃）
• 或僅為暫時性質之使用安排

（三）提前終止租約之處理

承租人於1月12日搬離，實際上可能構成提前終止租賃關係。依民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」租賃物之修繕義務及相關權利義務應於終止時結算。

二、租金返還請求權

（一）不當得利返還請求權

依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

分析要件：

1. 出租人受有利益：收取1月13日至2月9日期間之租金
2. 承租人受有損害：支付未實際使用期間之租金
3. 欠缺法律上原因：

• 承租人已於1月12日搬離並終止使用
• 該期間出租人未提供租賃物供承租人使用收益
• 出租人承諾「按天數退還租金」，顯示雙方已有退租合意

結論：承租人應得依不當得利規定請求返還1月13日至2月9日之租金（約28天）

（二）租金計算方式

• 已繳納期間：1月10日至2月9日（31天）
• 實際使用期間：1月10日至1月12日（3天）
• 應退還期間：1月13日至2月9日（28天）
• 應退還金額 = 月租金 × (28/31)

三、是否可繼續使用房間之權利

（一）租金已付與使用權之關係

民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。」

分析：

1. 已支付租金期間之使用權：承租人既已支付至2月9日之租金，原則上應享有該期間之使用收益權
2. 搬離行為之法律效果：

• 若僅為「物品搬離」但未正式辦理退租手續，租賃關係可能仍存續
• 若已明確表示終止租約並交還鑰匙，則視為終止租賃

（二）實務操作建議

當事人可能有權主張繼續使用至租金繳納期滿，理由如下：

1. 對價關係：既已支付租金，即享有相應期間之使用權
2. 出租人矛盾行為：

• 收取租金卻不提供使用，可能違反租賃契約本旨
• 承諾退租金卻不履行，可能構成違約

3. 兩種選擇權：

• 選擇一：要求退還剩餘租金
• 選擇二：主張繼續使用至2月9日

參、處理建議

一、立即可採取之措施

（一）發函主張權利（建議優先採用）

建議步驟：

1. 以存證信函或律師函通知出租人，內容應包含：

• 說明已支付1月10日至2月9日租金之事實
• 主張依民法第423條享有該期間之使用收益權
• 要求出租人二擇一：

• 退還1月13日至2月9日之租金（計算明細）
• 或同意繼續使用房間至2月9日

• 限期7日內回覆，逾期將採取法律行動

2. 保全證據：

• 租金繳納證明（匯款單據、收據等）
• 與房東之對話紀錄（承諾按天數退租之證據）
• 原租約影本
• 搬離時間之證明

（二）協商退租金額

協商要點：

1. 計算應退還之確切金額
2. 提出合理退款期限
3. 約定退款方式（現金、匯款等）
4. 簽署退租協議書，載明：

• 退租日期：1月12日
• 應退金額及計算方式
• 雙方無其他債權債務

二、若協商不成之法律途徑

（一）調解程序

1. 向鄉鎮市區公所聲請調解（免費）

• 準備資料：租約、繳款證明、對話紀錄
• 優點：快速、免費、具法律效力
• 調解成立後，效力等同法院判決

（二）訴訟程序

若調解不成立，可提起民事訴訟：

1. 小額訴訟（請求金額10萬元以下）

• 程序簡便、一次辯論終結
• 裁判確定後即可執行

2. 簡易訴訟（請求金額10萬至50萬元）

• 適用簡易程序
• 可上訴至地方法院合議庭

訴訟請求：

• 主要請求：不當得利返還請求權
• 備位請求：債務不履行損害賠償（若有其他損失）
• 請求金額：月租金 × (28/31) + 遲延利息

三、關於繼續使用房間之建議

（一）法律上之可行性

當事人可能有權主張繼續使用，但需考量實務問題：

有利因素：

1. 已支付租金，享有使用權
2. 出租人收取租金卻不提供使用，可能違反契約本旨
3. 可主張出租人違約

不利因素：

1. 已搬離並可能已交還鑰匙
2. 重新搬入成本高
3. 可能影響與房東關係，後續退租手續更複雜

（二）實務建議

不建議重新搬回使用，理由如下：

1. 成本效益考量：

• 搬家成本可能高於可能取得之租金退款
• 時間成本（僅剩約28天）

2. 建議採取方式：

• 優先主張退還租金
• 以「保留繼續使用權利」作為協商籌碼
• 促使房東儘速退款

四、具體行動方案（建議採用）

第一階段：發函催告（1-2週）

1. 撰寫存證信函或委託律師發函
2. 明確主張退還租金請求權
3. 附上計算明細及相關證據
4. 給予7日回覆期限

第二階段：調解程序（2-4週）

若房東未回應或拒絕退款：

1. 向房屋所在地之鄉鎮市區公所聲請調解
2. 準備完整證據資料
3. 出席調解期日進行協商

第三階段：訴訟程序（視情況）

若調解不成立：

1. 評估訴訟成本效益
2. 委託律師提起民事訴訟
3. 請求不當得利返還及遲延利息

五、預防性建議

（一）本案應注意事項

1. 保存所有證據：租約、繳款紀錄、對話紀錄
2. 書面化所有溝通：避免口頭約定爭議
3. 計算精確金額：避免爭議擴大
4. 設定合理期限：給予房東回應時間

（二）未來租屋建議

1. 簽訂書面租約：明確約定租期、租金、提前終止條款
2. 使用內政部版租賃契約：保障雙方權益
3. 提前終止應書面通知：保留證據
4. 點交程序應完整：製作點交紀錄並雙方簽名
5. 租金給付應留存證明：匯款單據或收據

肆、結論

一、法律上之權利

1. 當事人應有權請求退還1月13日至2月9日之租金（約28天租金）
2. 法律依據充分：不當得利返還請求權（民法第179條）
3. 理論上可主張繼續使用：但實務上不建議

二、建議處理方式

1. 優先採取：發函請求退還租金
2. 次要手段：調解程序
3. 最後手段：民事訴訟
4. 不建議：重新搬回使用（成本效益不佳）

三、預估成功率

基於以下理由，當事人請求退還租金之成功率應屬較高：

1. 已支付租金之事實明確
2. 提前搬離之事實明確
3. 房東承諾退款之證據（若有）
4. 符合不當得利要件

四、預估可取回金額

月租金 × (28/31) ≈ 月租金 × 90.3%

考量本案涉及租賃關係之終止與租金返還爭議，建議當事人儘速採取行動，避免時效問題，並保存所有相關證據。如需進一步協助，建議諮詢專業律師進行個案評估。

※ 本法律意見書僅供參考，具體個案仍應依實際情況及完整事證進行專業評估。建議當事人就具體事實細節與相關證據，諮詢合格律師以獲得更精確之法律建議。

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