租約到期房客搬離後，房東能強制將水電過戶到自己名下嗎？

壹、案件摘要

本案涉及租賃關係終止後，原由承租人（房客）名義申請之水電設施，出租人（房東）是否有權將水電過戶至自己名下之問題。案件事實如下：

（一）房東將土地出租予房客 （二）房客向電力公司及自來水公司申請水電供應 （三）租約已到期，租賃關係終止 （四）房客已搬離租賃處所 （五）房東欲將水電過戶至自己名下

貳、法律分析

一、民事責任

（一）租賃關係終止後之法律效果

依據民法第423條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約為雙務契約，當事人間互負權利義務。

依據民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」本案租約既已到期且房客已搬離，租賃關係應已合法終止，房客負有返還租賃物之義務，房東對該土地應恢復完整之使用收益權。

（二）水電設施之法律性質與權利歸屬

1. 水電申請之契約關係

房客向電力公司、自來水公司申請水電供應，係房客與公用事業單位間之供應契約關係，房東並非該契約之當事人。此契約關係之存續，原則上不因租賃關係終止而當然消滅。

2. 水電設施之所有權歸屬

電表、水表通常屬電力公司、自來水公司所有；內部管線若為房客自行增設，可能屬房客所有；若為原有設施，則應屬房東所有或為不動產之一部分。

（三）房東過戶水電之權利基礎

1. 土地所有權人或合法使用權人之地位

房東作為土地所有權人或合法使用權人，基於其對土地之所有權或使用權，應有權向公用事業單位申請水電供應服務。此權利源自於其對土地之支配權能，不因他人曾以該土地為基礎申請水電而受影響。

2. 租賃關係終止後之處理

租賃關係終止後，原房客與公用事業單位之契約關係雖仍存在，但因房客已搬離且無使用需求，房東基於以下理由應有權處理：

（1）避免持續產生費用：若水電未辦理停用或過戶，可能持續產生基本費用，影響房東權益 （2）恢復土地使用權能：房東欲繼續使用該土地，需有水電供應 （3）公用事業單位之配合義務：基於服務區域內用戶之申請權

（四）不當得利之適用可能性

若房客搬離後仍有水電費用持續產生，而該費用實際上係因房東使用或為維持設施所生，依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」房東若使用以房客名義申請之水電，可能構成不當得利。

然本案房客既已搬離，若有費用產生應屬基本費用或房東使用所生，房東應有權主張過戶以避免此類爭議。

二、刑事責任

本案情節尚不涉及刑事責任問題。房東欲將水電過戶至自己名下，係基於民事權利之行使，並無涉及刑法相關犯罪構成要件之行為。

三、行政責任

（一）電業法之規定

依據電業法第48條規定：「電業對於其供電區域內申請用電者，非有正當理由，不得拒絕。」房東作為土地所有權人或合法使用權人，向電力公司申請供電，電力公司原則上不得拒絕。

（二）自來水法之規定

依據自來水法第58條規定：「自來水事業對於其事業區域內之用戶，有供水之義務。」房東向自來水公司申請供水，自來水公司亦有供水之義務。

上開規定顯示，公用事業單位對於其服務區域內之申請用電、用水者，負有供應之義務，房東基於土地所有權或使用權，應有權申請水電供應。

四、其他特殊法規責任

本案未涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

一、立即可採取之措施

（一）發函通知房客

建議以存證信函方式通知房客，內容應包含：

1. 租約已到期，租賃關係終止之事實
2. 要求房客於文到七日內辦理水電過戶或停用手續
3. 要求結清所有水電費用
4. 告知若未配合處理，將採取必要措施

此舉可保留通知紀錄，作為日後處理之依據。

（二）聯繫電力公司及自來水公司

1. 說明租賃關係已終止，房客已搬離之事實
2. 詢問過戶或重新申請之程序及所需文件
3. 確認是否有未繳費用及處理方式

透過與公用事業單位之溝通，可了解實務操作程序，有助於後續處理。

二、所需準備文件

1. 租賃契約書（證明租賃關係及到期日）
2. 土地所有權狀或使用權證明
3. 房客已搬離之證明（如點交紀錄、照片等）
4. 存證信函回執（證明已通知房客）
5. 身分證明文件

準備完整文件，有助於向公用事業單位說明情況，加速處理程序。

三、可能遭遇之問題及解決方案

（一）公用事業單位要求原用戶同意

解決方案：

1. 提供已通知房客之存證信函證明
2. 說明房客已搬離且無法聯繫之事實
3. 必要時可請公用事業單位派員現場確認

若公用事業單位堅持需原用戶同意，可說明租賃關係已終止之法律效果，並提供相關證明文件。

（二）有未繳水電費

解決方案：

1. 原則上應由房客負擔
2. 若金額不大且為儘速解決，可考慮先行墊付
3. 保留求償權，日後向房客追償
4. 若金額較大，可考慮委託律師處理

依民法第127條規定：「左列各款請求權，因二年間不行使而消滅：……八、商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價。」水電費用之請求權時效為二年，房東若墊付後欲向房客求償，應注意時效問題。

（三）房客拒絕配合

解決方案：

1. 再次發函催告
2. 考慮提起訴訟確認租賃關係終止
3. 若涉及費用糾紛，一併請求給付

若房客拒絕配合，房東可透過司法程序確認權利，惟應注意訴訟成本與效益之衡量。

四、預防未來糾紛之建議

1. 租約中明定水電處理條款：約定租約終止時，房客應配合辦理水電過戶或停用
2. 要求押金：足以支付可能產生之水電費用
3. 定期檢查：租期中定期確認水電費繳納狀況
4. 公證租約：使租約具執行力，減少日後訴訟程序

透過事前約定與預防措施，可有效降低日後糾紛發生之可能性。

五、費用評估

若需委託律師處理相關事宜：

1. 律師諮詢費：約新台幣3,000元至5,000元/小時
2. 撰寫存證信函：約新台幣5,000元至8,000元
3. 訴訟程序（如需要）：視案件複雜度而定

當事人應衡量案件金額與處理成本，選擇適當之處理方式。

六、時程規劃

1. 第1週：發送存證信函予房客
2. 第2至3週：聯繫公用事業單位，準備相關文件
3. 第4週：若房客未回應，向公用事業單位提出申請
4. 第5至6週：完成過戶或重新申請程序

合理規劃時程，有助於掌握處理進度，避免延宕。

肆、結論

關於房東在租約到期、房客已搬離之情況下，將水電過戶至自己名下之行為，考量房東作為土地所有權人或合法使用權人之地位，以及租賃關係終止後應恢復對土地之完整使用收益權，房東應有權將水電過戶至自己名下。

建議採取以下步驟：

（一）先以存證信函通知房客配合處理，保留通知紀錄 （二）同時聯繫電力公司及自來水公司了解程序 （三）準備相關證明文件，包括租約、所有權狀、搬離證明等 （四）若房客不配合，可直接向公用事業單位申請停用原用戶並重新申請 （五）如涉及費用糾紛且金額較大，建議委託律師處理

此過程中應注意保留所有通知及溝通紀錄，以備日後可能之爭議處理。若遇公用事業單位不配合或房客提出異議，可尋求法律專業人士協助，透過適當程序維護權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！