律師們，您們好! 最近父親老家(已經居住50-60年)，因為隔壁已拆除要重建，請鑑界測量才發現，老家的騎樓(上方有建物)占用到私人土地，我們該怎麼處理呢? 如果拆除占用部分，勢必影響建築結構，居住安全受到影響，如果拆除了我們勢必也要跟著拆除重建! 我們該怎麼辦?父親和母親已年邁，為了這件事每天寢食難安! 感謝您們撥冗回覆!
委任人之父親所有房屋已居住50至60年，因鄰地拆除重建而進行鑑界測量，發現該房屋之騎樓（上方有建物）占用私人土地。委任人擔心若拆除占用部分將影響建築結構及居住安全，甚至需拆除重建，致使年邁父母寢食難安，特此尋求法律意見。
本案涉及越界建築問題，即建築物逾越自有土地界址而占用他人土地之情形，應適用民法第796條規定。
依民法第796條第1項規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」
依民法第796條第2項規定：「前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」
本案建築物已存在50至60年，顯示越界情形發生已久。考量建築當時測量技術較不精確，且長期居住顯示非惡意侵占，騎樓建築在早期建築實務中常見界址不明確情形，應認定非因故意或重大過失而越界。
建築物已存在半世紀以上，鄰地所有人長期知悉或可得而知越界事實而未即時提出異議。此一時間因素為判斷「知其越界而不即提出異議」之重要依據。
若符合民法第796條第1項要件，應認為鄰地所有人不得請求移去或變更房屋，貴方房屋可繼續存在，無需拆除。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。
另依民法第796條第2項規定，鄰地所有人得請求貴方以相當價額購買越界部分土地；若因越界導致鄰地形成畸零地，鄰地所有人亦得請求一併購買。
依民法第796條之1第1項規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。」
本案若進入訴訟程序，法院得斟酌以下因素：
法院可能免除全部或一部之拆除義務，但仍應依民法第796條第1項但書及第2項規定，支付償金或購買越界土地。
依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
鄰地所有人原則上得依此規定請求除去越界建築。然而，民法第796條係針對越界建築之特別規定，在符合該條要件時，應優先適用，以平衡所有權保護與社會經濟利益。
若協商不成，貴方得依民事訴訟法第247條第1項規定，提起確認越界建築不得請求拆除之訴。該條規定：「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」
本案中，貴方面臨鄰地所有人可能請求拆除之不安狀態，具有即受確認判決之法律上利益，應得提起確認之訴。
若鄰地所有人有妨礙貴方使用越界部分或強制拆除之虞，貴方得依民事訴訟法第532條規定聲請假處分。該條規定：「債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。假處分，非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之。」
依民事訴訟法第533條規定，關於假扣押之規定，於假處分準用之。貴方得聲請禁止鄰地所有人妨礙現狀之假處分，以保全日後之權利實現。
依民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」
鄰地重建時，應注意不得使貴方建築物之地基動搖或發生危險。若鄰地施工造成貴方建築物損害，貴方得依此規定請求損害賠償。
依民法第795條規定：「建築物或其他工作物之全部，或一部有傾倒之危險，致鄰地有受損害之虞者，鄰地所有人，得請求為必要之預防。」
若因越界爭議或鄰地施工導致貴方建築物有傾倒危險，貴方得請求鄰地所有人為必要之預防措施。
依民法第796條之2規定：「前二條規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。」
本案騎樓上方有建物，應屬具有相當價值之建築物，民法第796條及第796條之1之規定應可準用。
建議蒐集以下資料：
建議向鄰地所有人說明：
方案一：支付償金（最優先建議）
方案二：購買越界土地
方案三：土地交換
若鄰地所有人堅持要求拆除，不接受補償：
若協商及調解均無法達成共識，建議提起確認越界建築不得請求拆除之訴，主張符合民法第796條第1項要件，請求確認鄰地所有人不得請求拆除或變更建築物。
訴訟策略建議：
若鄰地所有人有拆除之虞，可依民事訴訟法第532條規定聲請假處分，禁止鄰地所有人妨礙貴方使用越界部分。
本案具備以下有利條件：
（1）建築存在50至60年，時間久遠 （2）非故意或重大過失越界 （3）拆除將造成重大損失 （4）可能符合民法第796條保護要件
考量上述因素，本案在法律上應有相當機會主張不得請求拆除之權利。
建議採取「積極協商、支付償金」方案：
（1）主動與鄰地所有人溝通，說明法律立場 （2）委請不動產估價師評估越界土地價值 （3）提出合理補償金額，一次性解決爭議 （4）簽訂書面協議，確保雙方權益 （5）若協商不成，再循調解或訴訟途徑
此方案優點：
本意見書僅供參考，具體個案仍需視實際證據及法院認定而定。建議儘速委任律師進行詳細評估並協助處理，以保障貴方及父母之合法權益。
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