建商違規開窗及廣告不實爭議法律意見

壹、案件摘要

本案涉及建商於房屋興建後，其竣工圖顯示無開窗，但實際卻有開窗，且銷售圖亦有開窗之情形。消費者質疑建商有違規開窗及廣告不實之嫌，並因此向相關單位檢舉。

貳、法律分析

一、民事責任

本案建商交付之房屋若與買賣契約約定或銷售圖所示不符，且該窗戶可能涉及違規，則應屬物之瑕疵或不完全給付。消費者可能得依《民法》第359條、第360條等規定，主張減少價金、請求損害賠償，若瑕疵重大致影響居住安全或使用目的，亦可能得主張解除契約。

此外，若建商明知竣工圖無開窗，卻仍以有開窗之銷售圖進行銷售，且未告知消費者該窗戶可能為違規增設，使消費者陷於錯誤而購買，則可能涉及《民法》第92條之詐欺行為，消費者得撤銷其意思表示，並請求損害賠償。

另依《消費者保護法》第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。若銷售圖與竣工圖不符，且實際開窗可能違規，則應屬廣告不實，消費者可能得依《消費者保護法》第51條請求懲罰性賠償金。

二、刑事責任

若建商在銷售房屋時，明知該窗戶為違規增設，或明知竣工圖與銷售圖不符卻故意隱瞞，並以此誤導消費者簽約，使消費者因錯誤而交付財物（購屋款），則可能涉及《刑法》第339條詐欺取財罪。然而，刑事詐欺罪之認定較為嚴格，需證明建商有施用詐術及意圖為自己或第三人不法之所有等主觀犯意。

三、行政責任

1. 建築法規責任：若建商在未經核准的情況下擅自開窗，且與竣工圖不符，則該窗戶應屬違章建築或擅自變更設計。主管機關（如各地縣市政府建管單位）可能依《建築法》第73條、第91條等規定，要求限期改善、補辦手續，或處以罰鍰，甚至勒令拆除。
2. 公平交易法責任：若建商的銷售圖與實際竣工圖不符，且足以影響交易決定，可能構成《公平交易法》第21條第1項「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」。公平交易委員會可能依同法第42條處以罰鍰，並命其停止、改正其行為或採取必要更正措施。

四、其他特殊法規責任

本案主要涉及民事、刑事及行政責任，尚無其他特殊法規責任之適用。

參、處理建議

1. 蒐集證據：請務必妥善保存所有相關文件，包括買賣契約書、房屋平面圖、銷售圖、竣工圖、建照、使用執照、現場照片、與建商溝通之紀錄（如簡訊、電子郵件、對話錄音等）。
2. 確認違規事實：向當地縣市政府建管單位查詢該窗戶是否為合法開窗，或是否為違章建築。可申請調閱相關建築執照及竣工圖說。
3. 與建商協商：嘗試與建商進行協商，要求其負責處理，例如：補正合法手續、拆除並回復原狀、或提供相應之損害賠償。
4. 尋求行政救濟：若協商不成，可向消費者保護官申訴，或向各縣市消費者爭議調解委員會申請調解。同時，亦可向建管單位檢舉違章建築，或向公平交易委員會檢舉廣告不實。
5. 提起訴訟：若上述途徑仍無法解決爭議，可考慮提起民事訴訟，請求損害賠償、減少價金或撤銷契約；若有詐欺之嫌，亦可向檢察機關提出刑事告訴。

肆、結論

關於建商違規開窗及銷售圖與竣工圖不符之情形，應可能涉及民事上的債務不履行、詐欺及消費者保護法責任，刑事上的詐欺罪，以及行政上的建築法違規與公平交易法廣告不實。建議消費者應積極蒐證，並可考慮向建商協商、向主管機關申訴或檢舉，必要時提起訴訟以維護自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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