店面盤讓未告知屋主售屋之法律責任

壹、案件摘要

您欲盤讓一間店面予他人，但未告知買受方該店面之屋主有出售意願。現買受方知悉此事後，擬對您提起訴訟。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要可能涉及民事責任，其判斷重點在於您未告知屋主出售意願之行為，是否構成契約上之義務違反或導致買受方產生錯誤。

1. 告知義務與誠實信用原則：

   • 依據我國民法第148條及第219條之精神，契約當事人於締結契約及履行契約時，應本於誠實信用原則，負有協力、告知及保護之義務。屋主有意出售店面一事，對於承租人（即買受方）未來租賃關係之穩定性及經營規劃，應屬重要資訊（即「重要事實」）。
   • 若您在盤讓店面時，知悉屋主有出售意願，卻未告知買受方，此舉可能被認為違反了交易上之誠實信用原則所衍生之告知義務。此種未告知重要事實之情形，在法律上可能被評價為「不完全給付」或「締約過失」。

2. 錯誤或詐欺：

   • 錯誤：若買受方因不知屋主出售意願而與您簽訂盤讓契約，且若其知悉此事實即不會簽約，則買受方之意思表示可能係因「錯誤」所致（民法第88條）。然而，主張錯誤通常需證明錯誤非因買受方自己之過失，且錯誤之事實為交易上重要者。若法院認定您有過失未告知，買受方可能得撤銷其意思表示。
   • 詐欺：若您是「故意」隱瞞屋主出售店面之事實，意圖使買受方陷於錯誤而簽訂盤讓契約，則可能構成民法第92條之「詐欺」。一旦詐欺成立，買受方得撤銷其意思表示，並得請求損害賠償。

3. 損害賠償：

   • 無論是因違反告知義務、不完全給付、締約過失、錯誤或詐欺，若買受方因此受有損害（例如：因租賃關係不穩定導致的營業損失、重新尋找店面之費用等），買受方均可能依民法第184條（侵權行為）或第227條（不完全給付）等規定，向您請求損害賠償。

二、刑事責任

本案若僅是「忘記告知」，通常較難成立刑事責任。然而，若檢察官或法院認定您是「故意」隱瞞屋主出售店面之事實，且有施用詐術、使買受方陷於錯誤並交付財物（例如盤讓金）之意圖，則可能涉及刑法第339條之「詐欺罪」。但刑事詐欺罪之成立門檻較高，需證明您有明確的詐欺「故意」，單純的「忘記」或「疏忽」通常不足以構成。

三、行政責任

本案應不涉及行政法規之責任。

四、其他特殊法規責任

本案應不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 釐清事實與契約內容：首先，請您回想當時盤讓契約簽訂的具體過程，以及契約中是否有任何關於租賃權利義務或屋主出售意願的約定。確認您何時得知屋主出售意願，以及您未告知買受方的原因（是確實忘記，還是有其他考量）。
2. 主動溝通與協商：建議您主動與買受方聯繫，了解其具體訴求及所受損害。在釐清事實後，嘗試以和解方式解決爭議，例如提供部分補償、協助買受方與屋主溝通租賃事宜，或在合理範圍內進行協商，以避免訴訟。
3. 評估法律風險：若買受方堅持提告，您應評估自身可能面臨的民事賠償責任及刑事風險。特別是民事部分，若法院認定您有違反告知義務或構成詐欺，您可能需負擔損害賠償責任，甚至面臨契約撤銷的後果。
4. 諮詢專業律師：由於本案涉及契約履行、告知義務及潛在的民、刑事責任，建議您攜帶所有相關文件（如盤讓契約、租賃契約、與屋主溝通紀錄等），儘速向專業律師諮詢，由律師協助您分析案情、評估風險，並提供具體的應對策略。

肆、結論

關於您盤讓店面未告知買受方屋主出售意願一事，可能涉及民法上之告知義務違反、錯誤或詐欺，進而產生損害賠償或契約撤銷之民事責任。若有明確詐欺故意，亦可能涉及刑事詐欺罪。建議您應積極與買受方溝通協商，並儘速諮詢專業律師，以妥善處理此爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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