租賃糾紛：正常使用痕跡與毀損罪威脅

壹、案件摘要

本案涉及承租人（房客）於租賃期間正常使用租賃物後，產生了使用痕跡。房東以此為由，要求承租人負擔全新賠償，並威脅將以刑法毀損罪提告。承租人欲了解其法律責任及應如何處理。

貳、法律分析

一、民事責任

關於租賃物的使用與返還，主要規範於《民法》中。依據《民法》第432條規定，承租人對於租賃物，應依約定方法為使用、收益；無約定者，應依租賃物之性質而為使用、收益，並應盡善良管理人之注意義務。此外，《民法》第438條亦規定，租賃關係消滅後，承租人應返還租賃物，其返還應依約定；無約定者，應依租賃物之性質，並依通常使用之方法，將租賃物返還。

本案若承租人係「正常使用」租賃物而產生「使用痕跡」，此類痕跡通常應屬「通常使用之耗損」（即所謂的自然耗損或折舊），而非承租人故意或過失所造成的損壞。在這種情況下，承租人『應無須』負擔回復原狀或全新賠償的責任。房東要求全新賠償，『可能已逾越』承租人應負擔的範圍。

然而，若該使用痕跡已達「毀損」程度，且係因承租人未盡善良管理人注意義務（例如：不當使用、故意破壞或重大過失）所致，則承租人『可能需要』負擔修復或賠償責任。但即使需賠償，賠償金額通常會考量物品的折舊狀況，而非以全新價格計算。

二、刑事責任

房東威脅提告刑法毀損罪，主要涉及《刑法》第354條的毀損器物罪。該條規定：「毀棄、損壞或致令不堪用他人之物，致生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」

毀損罪的成立，需要行為人有「故意」毀損或破壞物品的意圖，且造成物品實質上的損壞或無法使用。本案若僅為租賃物之「正常使用痕跡」，並非承租人故意毀損或破壞，則『應不構成』刑法毀損罪。單純的正常使用痕跡，通常『不符合』毀損罪的構成要件，因為其缺乏「故意」及「實質毀損」的要素。房東以此威脅，『應屬』對法律的誤解或濫用。

三、行政責任

本案應無涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案應無涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 釐清事實與溝通： 建議您先與房東進行理性溝通，明確指出您所造成的僅為正常使用痕跡，並非毀損。可參考租賃契約中是否有關於修繕責任或返還租賃物的約定。
2. 蒐集證據： 務必對租賃物現況進行拍照或錄影存證，特別是那些被房東指稱為「毀損」的部分，以證明其僅為正常使用痕跡。若有入住前點交紀錄或照片，亦可一併提出比對。
3. 拒絕不合理要求： 若確認為正常使用痕跡，您有權拒絕房東要求全新賠償的不合理要求。對於房東以毀損罪威脅，您可告知其正常使用痕跡不構成毀損罪，請其勿濫用法律程序。
4. 尋求調解或法律諮詢： 若房東仍堅持不合理要求，您可以考慮向各地鄉鎮市區公所的調解委員會聲請調解，或尋求專業律師的協助，由律師發函或提供更具體的法律意見。

肆、結論

關於房東要求全新賠償並威脅提告毀損罪一事，若您所造成的僅為租賃物之正常使用痕跡，您『應無須』負擔全新賠償的民事責任，且『應不成立』刑法毀損罪。建議您積極蒐集證據，並可考慮透過調解或尋求專業法律諮詢來解決此爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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