房屋買賣訂金糾紛 賣方反悔加價爭議

壹、案件摘要

當事人已支付訂金購屋，賣方欲單方面提高售價並以沒收訂金為要脅。當事人欲了解此行為之合法性及訂金返還可能性。

貳、法律分析

一、契約成立與效力

1. 依民法第248條規定，要約經承諾後，契約即為成立。本案若雙方就房屋買賣之重要事項(如價金、標的物等)已達成合意，應已構成有效契約。

2. 賣方單方面要求加價之行為：

• 應違反誠信原則
• 可能構成債務不履行
• 無正當理由變更契約條件

二、訂金之法律效力

1. 訂金性質：

• 具有確保契約履行之擔保性質
• 為契約成立之證據方法

2. 訂金返還：

• 依民法第249條規定，因可歸責於付訂人之事由而解除契約者，訂金沒收；反之，因可歸責於受訂人之事由而解除契約者，應加倍返還。
• 本案中賣方無正當理由要求加價，應屬可歸責於受訂人之事由。

參、處理建議

一、立即採取行動

1. 保全證據：

• 保存所有相關文件，包括訂金收據、買賣契約等
• 記錄雙方溝通內容

2. 法律行動：

• 建議以存證信函通知賣方履行原契約
• 表明若賣方不履行，將依法主張權利

二、爭議解決途徑

1. 協商調解：

• 可考慮透過調解委員會進行調解
• 尋求雙方可接受之解決方案

2. 司法救濟：

• 若協商不成，可提起民事訴訟
• 請求返還訂金及可能之損害賠償

肆、結論

考量賣方無正當理由要求加價之行為應屬可歸責事由，建議當事人可依法主張返還訂金之權利。建議先透過協商或調解方式解決，若無法達成共識，再循司法途徑主張權利。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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