房屋違法轉租終止租約爭議

壹、案件摘要

• 當事人：出租人(諮詢人)、承租人A、次承租人B
• 爭議事實：承租人A未經出租人同意，擅自將房屋轉租給B

貳、法律分析

一、民事責任

1. 承租人轉租行為之合法性

• 依住宅法第38條第1項第2款規定，承租人「將住宅部分或全部轉租或借予他人居住」，經營管理者得隨時終止租約收回住宅。
• 本案中，承租人A未經出租人同意即將房屋轉租給B，應屬違反租賃契約之行為。

2. 出租人之權利

• 出租人應有權終止租約並收回房屋
• 若承租人不願搬離，出租人可依法提起民事訴訟請求返還房屋

二、行政責任

1. 轉租資訊申報義務

• 依不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第23-1條規定，租賃住宅轉租案件應進行申報登錄。
• 本案中若承租人A為包租業，其應依規定申報轉租資訊。

參、處理建議

1. 立即行動建議：

• 向承租人A發送存證信函，說明其未經同意轉租之違約事實
• 通知終止租約並請求返還房屋

2. 後續處理：

• 若承租人不配合，可循司法途徑解決
• 蒐集相關證據，如： a. 轉租事實之照片或文件 b. 鄰居證詞等

3. 注意事項：

• 終止租約時應給予合理期間供承租人搬遷
• 建議保存所有往來通知文件

肆、結論

關於承租人未經同意轉租之行為涉及違約，建議出租人可依法終止租約並請求返還房屋。為確保自身權益，建議諮詢專業律師進行後續程序。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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