房客噪音擾鄰房東解約權

壹、案件摘要

承租人於租賃物內長期製造噪音，影響其他住戶安寧，房東欲了解是否可據此主張終止租約。

貳、法律分析

一、租賃契約之基本義務

依民法第421條第1項規定:「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」承租人雖有使用收益租賃物之權利，但應在合理範圍內為之。

二、出租人之義務

依民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」房東有義務維護其他承租戶之安寧使用權益。

三、承租人不當使用之法律效果

1. 若承租人製造噪音之行為已嚴重影響其他住戶之居住安寧，應認定其使用方式已逾越租賃物之正常使用範圍。

2. 房東應可採取下列措施：

• 先行通知承租人改善
• 若承租人經通知後仍未改善，房東應可主張終止租約
• 必要時可請求損害賠償

參、處理建議

1. 蒐證階段：

• 建議記錄噪音發生時間、頻率
• 保存其他住戶投訴紀錄
• 保留勸告改善之書面證據

2. 通知改善：

• 建議以存證信函正式通知
• 明確說明違約事實
• 給予合理改善期限

3. 終止租約：

• 若承租人經通知後仍未改善
• 以存證信函通知終止租約
• 要求承租人於期限內遷出

肆、結論

考量承租人長期製造噪音可能已違反租賃物之正常使用方式，建議房東先以書面方式通知承租人改善，若承租人仍未改善，應可主張終止租約。惟實際處理過程中，建議保留完整書面往來紀錄，以確保自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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