靈骨塔買賣使用權爭議

壹、案件摘要

甲向A公司購買靈骨塔塔位，取得四層樓之特定塔位永久使用權並獲發使用權狀。後因A公司遭強制執行，該靈骨塔大樓經B公司拍定取得。甲主張對B公司仍有永久使用權，需判斷此主張是否有理由。

貳、法律分析

一、靈骨塔使用權之法律性質

1. 依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」
2. 本案甲所取得之靈骨塔使用權應屬債權性質，而非物權性質
3. 該使用權未經登記，應無法對抗第三人

二、強制執行之效力

1. 依強制執行法第98條規定：「拍賣不動產時，除有優先承買權人外，原有租賃關係，不因拍賣而受影響。」
2. 本案靈骨塔使用權可能不屬於該條所保護之租賃關係範圍
3. 因此該使用權應無法依強制執行法第98條主張權利

三、權利存續問題

1. B公司透過合法強制執行程序取得靈骨塔所有權
2. 甲與A公司間之使用權契約可能僅具債權效力
3. 在未經登記的情況下，該使用權應無法對抗拍定人B公司

參、處理建議

1. 建議甲可向A公司請求債務不履行之損害賠償
2. 可與B公司協商新訂使用權契約
3. 若有其他債權人，可參與分配執行所得
4. 未來簽訂類似契約時，應注意權利保護機制之約定

肆、結論

考量甲所持有之靈骨塔使用權可能僅具債權性質，且未經登記，建議甲對B公司主張永久使用權之存在並無充分法律依據。甲應尋求其他救濟方式，如向A公司請求損害賠償，或與B公司重新協商使用權契約。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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