債務與債權
2025-03-04

房屋買賣瑕疵修繕費用及精神損害賠償請求

甲於民國112年2月23日經由不動產經紀人員居間,以新臺幣1,098萬元向乙購買某建物二樓A屋,並簽立不動產買賣契約書。乙於簽約當時告知甲臥室原有滲漏水已修復,並保證A屋並無任何間隙裂痕情形,水、電管線亦均已更新等。詎料,同年5月底樓下鄰居通知甲其地板及浴室龜裂、漏水,已影響該鄰居住處天花板,雙方會同水電師傅勘查A屋,發現漏水原因為廚房排水管年久失修堵塞導致積水,進而造成全屋積水並滲漏至樓下一樓建物內。 請問:甲能否對乙主張花費之修繕費用共計30 萬元,以及終日憂心建物修繕情形之精神損害賠償2萬元?法律上依據為何?

AI 答覆

壹、案件摘要

  1. 甲於112年2月23日透過不動產經紀人居間,以1,098萬元向乙購買A屋
  2. 乙於簽約時向甲保證:
    • 臥室原有滲漏水已修復
    • A屋無任何間隙裂痕
    • 水電管線均已更新
  3. 112年5月底發現:
    • 樓下鄰居通知地板及浴室龜裂、漏水影響其天花板
    • 經勘查為廚房排水管年久失修堵塞所致
  4. 甲請求:
    • 修繕費用30萬元
    • 精神損害賠償2萬元

貳、法律分析

一、物之瑕疵擔保責任

  1. 依民法第354條第1項規定,物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

  2. 依民法第366條規定,以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。

  3. 本案中:

    • 乙明知排水管線年久失修卻為不實保證
    • 該瑕疵已嚴重影響建物之通常效用
    • 甲應可依民法第359條請求損害賠償

二、不完全給付之損害賠償

  1. 依民法第227條第1項規定,因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

  2. 依民法第227條之1規定,債務人因債務不履行,致債權人之人格權受侵害者,準用第192條至第195條及第197條之規定,負損害賠償責任。

參、處理建議

  1. 建議甲應:

    • 依民法第356條規定,及時通知乙瑕疵情形
    • 保存相關修繕費用單據及鄰居投訴證據
    • 先向乙發存證信函主張權利
  2. 若協商不成,可依法提起訴訟請求:

    • 修繕費用30萬元
    • 精神損害賠償2萬元

肆、結論

  1. 關於修繕費用部分,考量乙故意隱瞞建物瑕疵,應可依民法第359條請求損害賠償。

  2. 關於精神損害賠償部分,依民法第227條之1規定,因乙之不完全給付致甲受有精神損害,應可請求相當金額之賠償。

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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