房屋買賣瑕疵修繕費用及精神損害賠償請求

壹、案件摘要

1. 甲於112年2月23日透過不動產經紀人居間，以1,098萬元向乙購買A屋
2. 乙於簽約時向甲保證:
   • 臥室原有滲漏水已修復
   • A屋無任何間隙裂痕
   • 水電管線均已更新
3. 112年5月底發現:
   • 樓下鄰居通知地板及浴室龜裂、漏水影響其天花板
   • 經勘查為廚房排水管年久失修堵塞所致
4. 甲請求:
   • 修繕費用30萬元
   • 精神損害賠償2萬元

貳、法律分析

一、物之瑕疵擔保責任

1. 依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

2. 依民法第366條規定，以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

3. 本案中：

   • 乙明知排水管線年久失修卻為不實保證
   • 該瑕疵已嚴重影響建物之通常效用
   • 甲應可依民法第359條請求損害賠償

二、不完全給付之損害賠償

1. 依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

2. 依民法第227條之1規定，債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。

參、處理建議

1. 建議甲應：

   • 依民法第356條規定，及時通知乙瑕疵情形
   • 保存相關修繕費用單據及鄰居投訴證據
   • 先向乙發存證信函主張權利

2. 若協商不成，可依法提起訴訟請求：

   • 修繕費用30萬元
   • 精神損害賠償2萬元

肆、結論

1. 關於修繕費用部分，考量乙故意隱瞞建物瑕疵，應可依民法第359條請求損害賠償。

2. 關於精神損害賠償部分，依民法第227條之1規定，因乙之不完全給付致甲受有精神損害，應可請求相當金額之賠償。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！