甲於民國112年2月23日經由不動產經紀人員居間,以新臺幣1,098萬元向乙購買某建物二樓A屋,並簽立不動產買賣契約書。乙於簽約當時告知甲臥室原有滲漏水已修復,並保證A屋並無任何間隙裂痕情形,水、電管線亦均已更新等。詎料,同年5月底樓下鄰居通知甲其地板及浴室龜裂、漏水,已影響該鄰居住處天花板,雙方會同水電師傅勘查A屋,發現漏水原因為廚房排水管年久失修堵塞導致積水,進而造成全屋積水並滲漏至樓下一樓建物內。 請問:甲能否對乙主張花費之修繕費用共計30 萬元,以及終日憂心建物修繕情形之精神損害賠償2萬元?法律上依據為何?
依民法第354條第1項規定,物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
依民法第366條規定,以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。
本案中:
依民法第227條第1項規定,因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
依民法第227條之1規定,債務人因債務不履行,致債權人之人格權受侵害者,準用第192條至第195條及第197條之規定,負損害賠償責任。
建議甲應:
若協商不成,可依法提起訴訟請求:
關於修繕費用部分,考量乙故意隱瞞建物瑕疵,應可依民法第359條請求損害賠償。
關於精神損害賠償部分,依民法第227條之1規定,因乙之不完全給付致甲受有精神損害,應可請求相當金額之賠償。
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