委託銷售契約之報酬請求與定金返還爭議

壹、案件摘要

1. 甲乙簽訂委託銷售契約，約定報酬為銷售總價2%
2. 乙媒介甲與丙公司簽訂不動產買賣意向書
3. 丙公司支付100萬元定金支票由乙保管
4. 甲丙簽訂買賣契約(總價7500萬元)，但丙未依約給付第一期款
5. 甲丙簽訂和解契約
6. 乙未經甲同意將定金支票退還丙公司

貳、法律分析

一、甲乙間法律關係

1. 委託銷售契約應屬居間契約性質

• 乙為居間人，負有媒介甲與第三人訂立不動產買賣契約之義務
• 乙保管定金支票係基於居間契約之附隨義務
• 未經甲同意擅自返還定金支票，可能構成債務不履行

二、報酬請求權分析

1. 報酬請求權之時效

• 依民法第127條第5款規定，居間報酬請求權因2年間不行使而消滅

2. 報酬請求權之成立

• 乙已成功媒介甲丙間簽訂買賣契約
• 買賣契約總價7500萬元，依約定報酬為2%
• 丙未履行給付義務，原則上不影響乙之報酬請求權

3. 抗辯事由

• 乙違反保管義務擅自返還定金，應負損害賠償責任
• 甲可主張損害賠償與報酬請求權抵銷

參、處理建議

1. 對甲方建議：

• 可主張乙違反保管義務所致損害
• 得以損害賠償請求權與乙之報酬請求權主張抵銷

2. 對乙方建議：

• 雖得請求約定報酬，但應注意2年請求權時效
• 考量違反保管義務之賠償責任，建議與甲協商和解

肆、結論

1. 關於甲乙法律關係，應屬居間契約關係。

2. 關於報酬請求權：

• 乙原則上得向甲請求報酬
• 但因乙違反保管義務，甲得主張損害賠償抵銷
• 建議雙方進行協商，以確定最終應給付金額

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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