借名登記房屋所有權回復糾紛

壹、案件摘要

當事人將房屋借名登記於出名人名下，現欲取回房屋所有權並防止房屋遭出名人處分。

貳、法律分析

一、借名登記之法律性質

1. 依民法第758條規定，不動產物權之變動應經登記始生效力。目前房屋既登記在出名人名下，出名人在法律上應為完整之所有權人。

2. 借名登記行為在性質上可能構成下列法律關係：

• 若有簽訂信託契約並辦理信託登記，應依信託法規定處理
• 若無信託契約，則應屬民法上之契約關係，雙方仍受契約拘束

二、權利保障方式

1. 預防性保護措施：

• 應與出名人簽訂書面契約，明確約定借名登記目的及返還義務
• 可辦理信託登記以對抗第三人
• 可設定預告登記防止出名人處分

2. 事後救濟途徑：

• 出名人違反約定處分房屋可能構成背信罪
• 可依民法請求損害賠償
• 若有詐欺等情形可提起刑事告訴

參、處理建議

1. 立即採取的保全措施：

• 儘速與出名人簽訂詳細的借名登記契約
• 向地政機關申請辦理預告登記
• 妥善保存所有相關交易憑證及資料

2. 長期解決方案：

• 協商由出名人將房屋所有權移轉返還
• 條件許可時建議辦理信託登記
• 必要時尋求法律途徑解決

3. 注意事項：

• 避免僅以口頭約定
• 應保留借名登記之相關證據
• 定期確認房屋登記狀態
• 發現異常應立即採取法律行動

肆、結論

考量本案涉及不動產借名登記之法律關係，建議當事人應：

1. 儘速完備相關法律文件，採取必要保全措施以確保權益
2. 若出名人有處分房屋之虞，應立即尋求司法救濟
3. 建議尋求專業律師協助，依具體情況提供進一步法律諮詢

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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