租賃提前解約違約金爭議

壹、案件摘要

• 承租人因工作調動需提前解除租賃契約
• 租約約定提前解約需支付三個月租金作為違約金
• 實際承租期間僅兩個月
• 承租人希望能減少違約金金額

貳、法律分析

一、違約金過高之認定

依民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」本案應考量以下因素：

1. 提前解約原因為工作調動，應屬不可歸責於承租人事由
2. 實際租期僅兩個月，違約金為三個月租金，應有過高之虞
3. 出租人實際所受損害範圍應以尋找新承租人期間之空租損失為主

二、租賃契約終止之合法性

依民法第453條規定，定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，應依規定先期通知。本案承租人應注意終止契約之通知程序。

三、預付租金之處理

若有預付租金情形，依民法第454條規定：「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」

參、處理建議

一、協商建議

1. 建議先與出租人進行善意協商，說明工作調動之不可抗力因素
2. 提出折衷方案：
   • 支付一至二個月租金作為違約金
   • 或支付至出租人覓得新承租人為止之實際損失

二、法律途徑

1. 若協商不成，可考慮：
   • 申請調解委員會調解
   • 依民法第252條請求法院酌減違約金

肆、結論

考量本案提前終止租約係因工作調動之不可歸責事由，且約定之三個月違約金相較於實際租期及出租人可能損失，可能有過高情形，建議：

1. 優先透過協商方式尋求合理方案
2. 保留所有通知及協商紀錄
3. 必要時可依民法第252條尋求司法救濟

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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