大樓共用車位遭地主占用糾紛

壹、案件摘要

• 系爭大樓有兩位地主共同持有
• 大樓內有一公用卸貨車格，無獨立權狀
• 目前被其中一位地主長期占用
• 無管理委員會組織
• 欲恢復該車格之公共卸貨臨停功能

貳、法律分析

一、共用部分之法律定義

依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」系爭無獨立權狀之卸貨車格應屬共用部分。

二、共用部分之管理維護

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」本案因無管理委員會，應由區分所有權人共同決定管理方式。

三、使用規約之訂定

依公寓大廈管理條例第23條第1項規定，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」雙方地主應可透過訂定規約明確規範共用部分之使用方式。

參、處理建議

1. 短期處理方案

• 與占用地主進行協商，說明法律規定及共用部分之性質
• 建議雙方協議訂定使用規則，明確規範臨停時間及使用方式

2. 中長期解決方案

• 依公寓大廈管理條例第23條規定訂定規約
• 考慮選任管理負責人或成立管理委員會
• 明確訂定共用部分使用規則

肆、結論

考量系爭卸貨車格應屬共用部分，建議：

1. 優先透過協商方式，要求占用地主停止獨占行為
2. 建議雙方地主共同訂定使用規約，明確規範共用部分使用方式
3. 若協商不成，可考慮依法選任管理負責人或成立管理委員會，以制度化方式處理共用部分之管理使用問題

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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