共有房產借名登記之產權狀保管風險

壹、案件摘要

本案為共同購買房屋但僅登記在一人名下之情形，雙方已簽訂借名契約書。對方要求保管一份土地或房屋所有權狀，否則要求辦理抵押權設定。當事人擔心讓對方保管權狀或辦理設定可能產生風險。

貳、法律分析

一、不動產物權登記之效力

依民法第758條規定，不動產物權之取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力。本案房屋登記在一人名下，依民法第759條之1規定，應推定登記名義人適法享有該權利。

二、借名登記之法律關係

1. 借名登記實質上應屬民法上之信託關係
2. 雙方已簽訂借名契約書，可作為權利義務關係之依據
3. 借名人與出名人間之權利義務應依借名契約約定事項處理

三、權狀保管之風險評估

1. 所有權狀僅為證明文件，非權利憑證
2. 交付權狀予他人保管可能產生下列風險：
   • 權狀可能遭不當使用
   • 可能遭偽造或變造
   • 保管人可能否認收受或拒絕返還

四、抵押權設定之風險評估

1. 設定抵押權將限制所有權人之處分權
2. 抵押權塗銷需經抵押權人同意
3. 若對方拒絕配合塗銷，需透過訴訟程序解決

參、處理建議

1. 不建議同意對方保管權狀或設定抵押權之要求

2. 替代方案建議：

   • 將借名契約書辦理公證
   • 約定具體違約金條款
   • 委由第三方（如律師）保管權狀
   • 明確約定未來產權移轉期限及方式

3. 如必須交付權狀，建議採取下列保全措施：

   • 製作權狀保管切結書
   • 詳實記錄交付過程
   • 保留權狀影本及相關文件

肆、結論

考量本案涉及不動產物權之重要權益，建議當事人：

1. 不宜同意對方保管權狀或設定抵押權之要求
2. 應透過其他替代方案保障雙方權益
3. 如有必要可聘請專業律師提供進一步諮詢

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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