長期租屋退租糾紛-房屋修繕責任歸屬

壹、案件摘要

1. 案件性質：房屋租賃糾紛
2. 當事人：第二代房東(出租人)與第二代承租人(承租人)
3. 爭議事項：
   • 房屋漏水及壁癌損壞之修繕責任
   • 退租時房東要求提供房屋影像資料之權利問題

貳、法律分析

一、房屋修繕責任

1. 依民法第431條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」

2. 修繕通知義務： 依民法第437條第1項規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。」

3. 承租人修繕權： 依民法第430條規定，若出租人應負擔修繕而未修繕，承租人應可「定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

二、影像資料提供要求

1. 法律依據： 現行法律並未規定承租人有義務提供房屋錄影及照片等資料。

2. 租賃物返還： 依民法第437條規定，承租人主要義務為返還租賃物，不包含提供影像資料之義務。

參、處理建議

一、關於修繕責任

1. 建議承租人：

   • 保存歷年修繕通知及相關證據
   • 若有自行修繕紀錄，應保留支出憑證
   • 可依民法第431條主張由出租人負擔修繕責任

2. 舉證責任：

   • 房東若主張損害應由承租人負責，應由房東負舉證責任
   • 漏水及壁癌若屬自然老化，應可主張不可歸責於承租人

二、關於影像資料

1. 建議採取以下方式：
   • 可婉拒提供完整影像資料
   • 建議雙方共同進行房屋點交
   • 點交時可共同拍照存證

肆、結論

1. 關於房屋修繕責任，考量本案漏水及壁癌情況應屬自然老化現象，依民法第431條規定，原則上應由出租人負擔修繕責任。

2. 關於影像資料提供要求，因無法源依據，建議採取雙方共同點交方式處理，以保障雙方權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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