房屋頂樓違建封閉糾紛

壹、案件摘要

當事人購買新房屋後，發現頂樓通道被封閉，無法前往屋頂查看水表，影響其合法使用權益。

貳、法律分析

一、共用部分之定義與使用權

依據公寓大廈管理條例第3條第4款規定，「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」屋頂及其通道應屬共用部分，所有住戶應有使用權。

二、共用部分之管理維護責任

1. 依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

2. 依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」

三、管理委員會之職責

依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會應負責：

1. 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良
2. 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項

參、處理建議

1. 初步處理

• 向管理委員會或管理負責人提出書面申訴
• 要求召開區分所有權人會議討論解決方案
• 保存相關照片、文件等證據

2. 後續行動

• 若協調無效，可向主管機關檢舉
• 必要時可提起民事訴訟請求排除侵害

肆、結論

考量本案涉及共用部分使用權受限，建議：

1. 先透過管理組織協調處理
2. 若無法達成共識，可依法主張權利
3. 建議保全相關證據，必要時尋求法律專業協助

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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