公寓大廈管委會決議效力爭議

壹、案件摘要

本案涉及區分所有權人會議決議效力之問題，具體而言為後續區分所有權人會議是否得以新決議推翻或變更先前之決議。

貳、法律分析

一、區分所有權人會議之法定地位

依公寓大廈管理條例第25條第1項規定：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」區分所有權人會議為公寓大廈最高意思決定機關。

二、決議變更之合法性分析

1. 決議之基本效力

• 依公寓大廈管理條例第23條第2項規定，規約應載明「區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定」，此為決議效力之基礎。

2. 決議變更之可能性

• 原則上，區分所有權人會議應可依法定程序作成新決議以變更舊決議
• 但須注意以下限制： a) 若涉及共用部分之重大變更，應依第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」 b) 若涉及公共基金之運用，應依第18條第3項規定：「其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」

三、決議變更之限制

1. 權利保護之限制

• 若原決議已產生具體權利義務關係
• 涉及第三人權益時
• 已依法完成相關法律行為

2. 程序要件之限制

• 需符合召集程序之合法性
• 表決程序需符合規約規定

參、處理建議

1. 程序面建議

• 確認新決議提案之合法性
• 依法定程序召開會議
• 確保表決程序符合規約規定

2. 實質面建議

• 評估原決議是否已產生不可變更之法律效果
• 考量變更決議對相關權利人之影響
• 必要時設置過渡措施

肆、結論

考量區分所有權人會議為公寓大廈之最高意思決定機關，原則上應可透過合法程序作成新決議以變更先前決議，但建議：

1. 確實遵守公寓大廈管理條例相關規定及規約約定
2. 審慎評估變更決議對既有權利義務關係之影響
3. 必要時徵詢專業法律意見，以確保決議變更之合法性

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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