社會住宅房東違約要求延遲搬遷糾紛

壹、案件摘要

1. 承租人與房東已完成2025/4/20至2026/4/19的住宅租賃契約續約，契約合法有效。
2. 房東因個人房屋買賣糾紛，透過房仲表示租約不確定性。
3. 承租人已規劃於2025年5月1日前搬遷。
4. 房東又要求延後至7月19日搬遷，意圖利用承租人延緩房屋過戶。

貳、法律分析

一、租賃契約效力分析

1. 依不動產估價技術規則第2條第五款規定，正常租金應為「有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值」。本案房東的行為應已違反此原則。

2. 依不動產估價技術規則第23條規定，若租賃關係受到「債權債務關係影響之交易」或「其他特殊交易」影響，應進行適當調整。房東意圖利用承租人影響房屋買賣交易，應屬不當影響租賃關係。

二、房東行為適法性

1. 房東反覆變更立場可能違反不動產估價技術規則第2條所定之「謹慎行動」及「不受任何脅迫」之原則。

2. 依不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第10條規定，經紀業應於簽訂租賃契約書後30日內申報登錄相關資訊，房東透過房仲表達之不確定訊息應受相關規範。

參、處理建議

1. 立即作為

   • 以書面方式正式通知房東將依原定計畫於5月1日搬遷
   • 保存所有通訊紀錄作為證據
   • 製作完整的搬遷前房屋現況記錄

2. 權益保障

   • 要求開立租金及押金收據
   • 依法進行點交程序
   • 必要時尋求租賃爭議調解協助

肆、結論

考量房東行為可能涉及不當影響租賃關係，建議承租人：

1. 堅持依原定計畫於5月1日前完成搬遷
2. 以書面方式進行所有溝通
3. 保存相關證據以保障自身權益
4. 必要時尋求法律協助或調解

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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