預售屋建商涉案解約爭議

壹、案件摘要

當事人於建商處購買預售屋，在建設過程中發現該建商在其他建案有重大過失且負責人遭檢方起訴，當事人欲以民法第227條之2情勢變更原則主張解除預售屋買賣契約。

貳、法律分析

一、情勢變更原則之適用性

1. 依民法第227條之2規定，情勢變更之要件為：

   • 契約成立後發生情事變更
   • 非當時所得預料
   • 依原有效果顯失公平

2. 本案分析：

   • 建商其他建案之過失應非屬不可預料之情事
   • 負責人遭起訴尚未確定判決
   • 尚未達到顯失公平之程度

二、預售屋買賣之法定保障機制

1. 依不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第7條規定，建商應於銷售前向主管機關報請備查：

   • 預售屋資訊
   • 預售屋買賣定型化契約

2. 主管機關監督權限：

   • 依該辦法第13條，主管機關得進行查核
   • 依該辦法第21條，相關資訊應提供查詢

參、處理建議

1. 主要建議：

   • 應先確認預售屋買賣契約是否符合應記載及不得記載事項
   • 檢視建商是否已完成預售屋資訊備查
   • 向主管機關查詢相關備查資訊

2. 替代方案：

   • 若發現契約不符規定，可向主管機關檢舉
   • 確認履約保證機制是否完備
   • 必要時可請求主管機關進行查核

肆、結論

考量建商其他建案之過失及負責人遭起訴之情形，可能不足以構成情勢變更之要件，建議：

1. 優先確認預售屋買賣契約之合法性及保障機制
2. 透過主管機關查核管道確保權益
3. 若欲解除契約，應尋求其他具體違約事由
4. 建議諮詢專業律師，評估其他可行之法律途徑

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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