預售屋延遲交屋違約金請求權

壹、案件摘要

當事人購買預售屋，建商於使用執照核發後超過六個月期限五天才交屋，當事人欲主張遲延利息，但建商辯稱其已在六個月內通知交屋即符合規定。

貳、法律分析

一、交屋時點認定

1. 依不動產估價技術規則第60條第3項規定：「建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。」

2. 交屋應以實際交付房屋為準：

• 建商僅通知交屋而未實際完成交付，應不符合交屋義務之履行
• 建商主張已於期限內通知交屋即可之抗辯，於法無據

二、遲延責任

1. 依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定：

• 建商應於使用執照核發後六個月內完成物件交付
• 逾期交屋時，買方得請求遲延利息

2. 遲延利息計算方式：

• 以已支付之房地價款為基礎
• 按法定年利率5%計算
• 遲延期間為5天

參、處理建議

1. 書面請求程序：

• 向建商提出書面請求，載明法律依據
• 檢附使用執照核發日期證明
• 列明已付價金及遲延利息計算方式
• 要求於合理期限內給付

2. 證據保全：

• 保留使用執照核發證明
• 保存實際交屋相關文件
• 留存雙方往來通知文件
• 保管所有付款憑證

3. 後續救濟途徑：

• 向消費者保護官申訴
• 尋求消費者保護團體協助
• 必要時循民事訴訟程序主張權利

肆、結論

關於本案延遲交屋爭議，建議當事人應：

1. 依法向建商主張遲延利息
2. 保全相關證據文件
3. 若協商不成，可循消保管道或司法途徑尋求救濟

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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