頂樓違建占用公共空間糾紛

壹、案件摘要

本案涉及公寓大廈頂樓使用權爭議，某住戶在頂樓加蓋並阻止其他住戶使用頂樓曬衣空間，且擅自處理他人曬置之衣物。

貳、法律分析

一、頂樓使用權歸屬

依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，頂樓屬「共用部分」，係指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」。因此，頂樓應屬全體區分所有權人共同使用之空間。

二、違法加蓋行為

1. 依建築法第25條第1項規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除」。頂樓加蓋若未經主管機關許可，應屬違法建築。

2. 依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，樓頂平臺之變更構造等行為，應依法令規定辦理，並受規約或區分所有權人會議決議之限制。

三、侵害他人權益

1. 依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」。擅自處理他人衣物的行為可能構成侵權。

2. 依民法第767條第1項規定，對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害之虞者，得請求防止之。

參、處理建議

1. 行政途徑：

• 向建管機關檢舉違建情況
• 向管理委員會反映共用部分遭占用情事

2. 法律途徑：

• 可依民法第767條請求排除侵害
• 若衣物受損，可依民法第184條請求損害賠償

3. 其他建議：

• 建議保存相關證據（照片、影片）
• 可尋求調解委員會協助調解
• 建議召開區分所有權人會議討論頂樓使用規範

肆、結論

考量頂樓加蓋行為可能涉及違建及共用部分不當使用，建議當事人先向管理委員會反映並保存證據，必要時可向主管機關檢舉或透過法律途徑主張權利。同時，應注意依公寓大廈管理條例第6條規定，住戶間應相互尊重使用權益，以維護良好居住品質。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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