租客未按時付租金，三催四請後都會延到月底才給，而且租金未經過房東同意前會自行先扣除房屋受損部分，導致延後給的租金與租約不同，該如何處理未按時繳納房租及擅自扣除款項之問題
本案承租人有下列違約情事：
依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金。若承租人於期限內仍不支付，出租人應得終止契約。
惟同條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」故本案應視遲付租金是否已達法定門檻。
依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」
依民法第437條第1項規定，承租人於租賃物有修繕必要時，應即通知出租人。若怠於通知致出租人不能及時救濟，承租人應賠償因此所生之損害。
承租人應先盡通知義務，不得逕自扣除租金，此行為應屬違約。
關於遲付租金問題，建議依民法第440條規定處理，惟須注意遲付總額需達二個月租額之要件。
考量擅自扣除維修費用可能違反民法第429條及第437條規定，建議先以存證信函催告改善，若未獲改善再採取終止租約等法律行動。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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