公寓水塔遭鄰居擅自移動毀損糾紛

壹、案件摘要

1. 當事人於約20年前購買一樓公寓，水塔原建於二樓前端(屬鄰居所有)。
2. 二樓住戶為擴建而擅自移動並破壞一樓住戶使用之水塔。
3. 當事人欲了解可否提告或將水塔回復原位。

貳、法律分析

一、水塔之法律定位

依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，水塔應屬「共用部分」，指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」。

二、共用部分之修繕與管理

1. 依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，其費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

2. 依同條例第11條第1項規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

三、二樓住戶行為之違法性

1. 二樓住戶未經區分所有權人會議決議，擅自移動並破壞水塔，應已違反公寓大廈管理條例第11條第1項之規定。

2. 依公寓大廈管理條例第16條第3項規定，住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。

參、處理建議

1. 立即採取措施：

• 保全相關照片、影片等證據
• 製作書面通知要求二樓住戶停止侵害行為

2. 法律途徑：

• 依公寓大廈管理條例第16條第5項規定，可報請直轄市、縣（市）主管機關處理
• 可依民法相關規定提起民事訴訟，請求回復原狀及損害賠償

3. 協商方案：

• 建議先透過管理委員會協調處理
• 可依公寓大廈管理條例第23條第2項第7款規定，依照規約所定糾紛協調程序處理

肆、結論

考量本案水塔屬共用部分，二樓住戶之行為可能已違反公寓大廈管理條例相關規定，建議當事人：

1. 優先透過管理委員會進行協調處理
2. 若協調無效，可向主管機關檢舉或提起民事訴訟
3. 同時應注意保全相關證據，以維護自身權益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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